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(중하수 분들께) (4편) 투자 15년의 경험 공유 (향후부동산 상승의 한계, 출구전략 그리고 퇴사합니다)
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이슈맨
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작성일2020.03.06. 00:13조회 2.5만
안녕하세요.
(중하수 분들께) 라는 제목으로 3편을 쓴시점이 한 2년 전인 것 같은데요. 오랜만에 글 남겨봅니다.
많은 분들께서 향후 투자에 대한 방향을 잡고 더 나아가 퇴사/은퇴에 대한 고민해결에 조금이나마 도움이 되길 바래봅니다.
대략 작년~재작년부터 붇카페에 많이 올라오는 글은 아래 2종류인 것 같습니다.
ㅇ 부동산 상승이 언제까지 갈까요? 끝물은 아닌가요? 아니면 계속 상승하는건가요?
ㅇ 저 자산이 00억 입니다. 은퇴해도 될까요?
저도 역시 미천한 사람인지라 위 2가지 주제에 대해 수년간 많은 고민을 하였습니다.
그리고 제가 생각하는 것에 대해 말씀을 드려보고자 합니다.
내용이 길고 제 개인의 부끄러운 흔적이 나타나지만 저와 비슷한 고민을 가지신 분들이 읽어보신다면 인생에 작은 도움은 되지 않을까 생각합니다.
참고로, 저는 2005년 부동산에 처음 입문하여 2005년 12월 첫 집을 마련하였고 금융위기 및 하우스푸어시절을 거쳐 하락장에서 이번 상승장까지 지속적으로 참여하고 경험을 했던 사람입니다. 그리고 저는 아직 고수의 반열에 오르지는 못했지만 오랜기간 시장을 살펴보았던 보수적 성향의 투자자 입니다.
(1) 다들 부동산 상승장은 2022~2024년 까지라던데?
현재 인터넷에 알려진 상당수 고수분들이 말씀하시는 상승장의 끝은 2022~2024년 사이 입니다. 그 근거로 2020년 하반기부터 시작되는 수도권 물량의 부족을 꼽고 있습니다. 물량 집계는 워낙 자료가 많이 공개되어서 새로울 것도 없습니다. 서울/수도권 정비사업 물량이 일시적으로 2023년(?)부터 좀 많아지기는 하는데 아무튼 대략 2023년 전후를 이번 상승장의 꼭지로 보고 있는 것이 대다수 입니다.
맞을까요? 저도 매우 궁금합니다.
근데 저는 이렇게 생각합니다.
" 수많은 부동산 참여자들이 위 의견을 맹신하고 지속적으로 그렇게 행동한다면 상승장의 끝은 예상시점과 달라질 가능성이 높다. "
주식시장 분석의 역사는 부동산보다 훨씬 오래되었습니다. 하지만 아직도 딱히 상승/하락을 정확히 맞추는 툴은 나와있지 않습니다. 설령 누군가 기발한 투자기법을 발견했다고 해도 이게 대중에게 널리 알려진다면 더 이상 그 투자기법은 통하지 않을 것입니다.
저는 부동산도 주식과 마찬가지라고 생각합니다. 많은 분들이 각종 데이터를 분석하고 무언가 부동산 상승/하락을 정확하게 맞출 수 있는 기발한 논리(툴?)을 만들 수 있다고 생각합니다. 하지만 이런 툴은 존재하지 않으며, 설상 그런 툴이 개발된다고 해도 대중들이 그 툴을 널리 사용하거나 그 툴이 말하는 결과를 믿고 행동한다면 미래는 원래 예정되었던 미래가 아닌 다른 미래가 다가올 것입니다.
물론, 부동산 분야에서 진리라고 통용되는 논리는 일부 있습니다. 하지만, 이 논리로는 정확한 상승/하락 시점을 맞추기에는 부족합니다. 하물며 어느 시점에서 운좋게 하락장/상승장을 맞추는 데 사용되었던 툴이 향후 다음번 하락장/상승장에서는 통하지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 주변 환경이 바뀌었기에 변수가 달라졌고 새로운 툴을 개발하기에는 과거 데이터가 없기 때문입니다. 그만큼 부동산도 주식만큼 예측하는 것이 쉽지 않습니다.
더구나, 현 정부의 왜곡된 규제가 계속된다면 미래 예측은 더욱 더 어려워지겠죠.
지난 2018~2019년은 물량 폭탄 구간이었습니다. 정석대로라면 이 시점에는 가격이 보합 근처로 잠시 쉬어가야했지요. 하지만, 정부의 규제로 수요/공급에 심각한 왜곡이 생겼습니다. 실제로 입주물량이 많음에도 불구하고 가격은 굉장한 폭등이 나왔습니다. 개인적으로 2018~2019년 상승은 미래의 수요를 많이 땡겨 썼다고 봅니다. 정확히 2017년말부터 2019년까지 4번의 폭등은 오버슈팅이었다고 보고 있습니다.
전 2017년도 쯤에 물량 논리로 2018~2020년 정도는 대략 쉬어갈 줄 알았습니다. 그런데 정부의 수십차례 규제로 오히려 폭등이 나왔죠. 투자경력이 저보다 오래되신 재야 고수도 이렇게 이야기하시더군요. 상승장이 지속될 줄은 알았는데 이렇게나 많이 상승할 줄은 몰랐다. 매매금지 당한 것이 오히려 운이 좋게된 셈이다.
결국, 시장 참여자들이 2022~2024년을 믿고 더 달려든다면, 우리가 생각한 미래는 오지 않을 겁니다.
정부의 간섭도 그렇습니다. 오히려 상승장의 끝이 빨라지거나 더 늦추어질 것입니다. 중간에 급등락도 있을 것이구요.
혹자는 이번 상승장이 2020년 중후반부터 폭증하는 노후 아파트의 재건축과 맞물릴 수 있다고 하는데, 저는 조심스럽게 그렇게는 안될 것 같다고 봅니다. 결국 중간에 한번 침체/하락이 있을 것입니다. 역사는 증명합니다. 오랜기간의 상승 오랜기간의 하락은 존재하지 않습니다. 자본주의 사회에서 인간은 충분히 탐욕적이기 때문입니다.
(2) 앞으로 얼마나 더 올라갈까?
상승장을 언제까지라고 예측하는 것은 어렵습니다. 저도 노력할 뿐입니다.
그래도 현재 집고 넘어가야 할 사항 몇 가지만 언급해 봅니다.
ㅇ 전세자금대출에 기반한 높은 전세가율
현재 부동산이 지속적으로 상승한다는 논리 중 전세가율이 있습니다.
2007년 서울 전세가율은 30% 중반이었으나, 현재는 50% 중반이고, 더구나 수도권은 60%가 훨씬 넘기에 과거 꼭지 시점보다 여유가 있다는 것입니다. 맞는 말입니다. 하지만, 리스크도 살펴봐야죠.
저는 오래전부터 전세자금대출이 상승에 기여하는 부분에 대해 고민을 했었습니다. 2007년 당시에는 전세자금대출이 없었기에 현재의 전세가율과 과거의 전세가율을 1:1로 비교하는 것은 의미가 없다고 봅니다.
물론, 전세자금대출이 향후에도 없어지지 않을 복지의 영역으로 들어왔기에 제외할 수 없다는 주장이 있지만 한가지는 확실합니다. 전세가가 높더라도 이미 전세자금대출을 받고 있는 세입자가 향후 집을 대출 받아 매수 할 수 있는 여력은 꽤 낮다라는 것입니다. 만약 전세자금대출을 제외한다면 현재의 전세가율은 과거 꼭지 시점과 크게 차이가 안날 것으로 추정하고 있습니다.
다만, 저금리로 인한 전세자금대출의 널리퍼짐 현상으로 부동산의 하방 경직성은 단단할 것으로 보고 있습니다.
(당연히, 저금리가 앞으로도 계속 유지된다는 가정이 필요)
그리고 2021년 정도부터 입주물량이 줄어들어 전세가격은 올라가겠지만(가격이 정체/하락한다면 전세가율도 같이 올라가겠지만), 현재 전세가격과 매매가격의 차이의 절대금액이 상당히 큽니다. 집값이 8억일때의 전세가율 60%와 16억일때의 전세가율 60%는 같은 60%의 의미가 아닙니다. 물론 향후 전세가격이 올라가서 얼마나 매매가격과의 차이를 줄이게 되는지는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
ㅇ 서울/수도권의 자가보유율
현시점의 서울/수도권의 자가보유율은 지난장 꼭지의 수준에 상당히 접근한 것으로 보고 있습니다.
물론, 지난장이 금융위기로 인해 충분히 올라가지 않았다는 의견도 있고 이번장에도 지난장 꼭지 수준에서 멈출것이라는 보장도 없습니다.
하지만, 전 역사에서 한가지 사실을 믿습니다.
" 인간의 탐욕은 과거에도 현재에도 그리고 미래에도 변치 않을 것이다. "
인적지표를 보면, 제 주변에 그리고 인터넷 상에서도 부동산에 관심없는 사람들.. 그리고 젊은 사람들 정말 많이 집을 샀습니다. 집이 1개가 필요한 사람도 단타목적으로 추가로 집을 샀습니다. 신문에는 최근 30대의 주택구입 급증을 이야기 하고 있습니다. 당장이 꼭지는 아니겠지만, 앞으로 조심해서 살펴봐야 할 부분입니다.
ㅇ 공급물량 기반 분석의 허점
다들 2021부터 입주물량 부족을 이야기 합니다. 절대적인 수치로 보면 이때부터 입주물량이 기존보다 적어지는게 확실합니다. 3기 신도시는 2025년은 되야 겨우 나올테니 좀 더 나중 문제이구요. 그런데, 물량이 절대부족 시기일때 공급되는 입주물량의 수와 물량이 절대부족 시기가 아닐때 공급되는 입주물량의 수를 1:1로 비교해서 후자의 입주물량이 적으니 상승이라고 무조건 단정하는 것은 문제가 있지는 않을까요? 지난 하락장을 보면, 공급이 계속 쌓여가는 상태에서는 과거보다 적은 입주물량에도 무너졌었습니다. 이 부분도 향후 지속적인 관찰이 필요합니다.
ㅇ 낮은 아파트 월세 수익률
요즘 수익형 부동산의 경우, 서울 핵심지역은 수익률이 2~ 3% 이하, 서울 외곽이 3~4%, 경기도 5% 근처라고 합니다.
아파트는 어떤가요? 월세 괜찮나요?
지난 10년간 아파트 전세는 많이 올라갔으나 월세는 별로 안올라 가거나 정체인 경우가 많습니다.
만약 지금 시세로 아파트를 사서 월세를 준다면 서울의 경우 1%~2%의 수익률을 보여주는 것도 수두룩 합니다.
아파트라는 자산이 창출할 수 있는 수익가치가 현저히 줄어든 것입니다. 아파트는 거주 공간이기도 하지만 투자대상이기도 합니다. 투자 대상의 수익률이 저조하다면 무언가 본질적인 가치가 과대평가되어 있지는 않은지 의심은 해봐야 하지 않을까요? 아파트를 매입하는 모든 사람들이 자가거주이거나 월세 수익은 무시하고 아파트 가격 상승만을 바라보고 매입하지는 않을 것입니다. 만약 그렇다면 꼭지에 다다른 것이겠죠.
ㅇ 전세수요에는 가수요가 없다? 실수요는 안정적이고 막을 수 없다?
이것은 반은 맞고 반은 틀린 것입니다.
현재는 전세자금대출로 상당수 사람들이 자신이 살 수 있는 여력보다 좋은 집에 살고 있습니다. 만약 금리가 올라가거나 경제가 나뻐져서 대출이자가 부담된다면 상당수는 주거수준을 내려야합니다. 부동산에 대해 회자되는 논리를 무조건 신뢰하지는 마시길 바랍니다.
ㅇ 새 아파트가 부족하다? 새 아파트는 하락장에 강하다?
현재의 새 아파트 선호 현상은 새 아파트 공급이 절대적으로 부족해져서가 아니라 저금리로 싸게 전세자금대출을 받아 새 아파트에 살고자 하는 사람들이 상대적으로 많이 늘어났기 때문입니다. 제 주변에도 이런 사람들이 많습니다. 하지만 이것은 배부를 때의 이야기 입니다. 경제가 어려워진다면 또는 금리가 올라가서 담보대출 및 전세자금대출이자가 부담된다면 낡은 아파트 또는 빌라 반지하라도 가서 살아야 합니다. 결국 새 아파트 수요가 줄어듭니다.
한편, 향후 새 아파트의 비율이 지속적으로 떨어지므로 향후 하락장에서도 새아파트가 선방할 것이라고 합니다. 하지만, 하락장이 금융위기 같은 외부변수가 아닌 물량으로 유발된다면 당연히 새 아파트가 많은 상태이기에 새 아파트가 하락장에도 강하지는 않을 것으로 봅니다.
참고로, 지난 하락장에서 새 아파트가 특별히 선방하지 않았습니다. 재건축이든 새아파트 이건 그냥 많이 오른 집이 많이 떨어집니다. 한편, 많이 오르지 않은 낡거나 비인기 아파트는 하락장에서 덜 떨어지는 것으로 통계에 나오지만 이건 집이 안팔려서 통계에 착시가 생긴겁니다. 하락장을 경험하지 못하고 통계만 본 분들은 모릅니다. 그냥 새 아파트 및 블루/옐로우칩 아파트는 하락장에도 환금성이 상대적으로 좋은 것이 유일한 장점 입니다.
ㅇ 고소득자가 많아져서 비싼 아파트 수요가 충분하다?
하지만 10년 전에도 고소득자는 늘 있었고 그 논리는 존재했었습니다. 현재는 과거보다 고소득의 기준도 올라가고 사람 수도 많아졌지만 그 만큼 집값도 비싸졌고 비싼집도 많아졌습니다. 그리고 아무리 고소득자라도 집을 다 사지는 않습니다. 또한, 반대로 아무리 저금리로 대출해줘도 저소득자가 살 수 있는 집의 비율도 한계가 있습니다. 이런 것들은 전세계적으로 그리고 우리나라에서도 꽤 오래된 데이터로 검증된 사실입니다.
요즘 아래와 같은 말이 많습니다.
수도권 끝 외각까지 오른다며? 사람들이 몰려가서 단체로 매입한 것 같은데 몇개월새 수억이 올랐어! 너가 얼마니까 나도 이 정도는 받아야 정상 아니야? 최근 2년 동안 몇억 올랐으니 향후에 이 재개발이 새 아파트가 되면 최소 얼마 이상 될 것이니 지금 사야해. 이번장 강남 수익이 역시 최고였으니 지금사서 강남 재건축 10년 묻어두면 대박나겠지? 부동산 강사들, 부동산으로 돈 벌었다는 수많은 책들, 수많은 강의와 투자 모임 이야기 등등 다 지난 상승장 막판에 있었습니다. 새로운 사실이 아닙니다.
제가 너무 하락할 것만 같은 비관적인 이야기만 했나요?^^;;
사실, 제가 말씀드리고자 하는 것은 당장 하락한다는 것이 아니라, 앞으로는 현재 가격에서 최근 2-3년간 폭등한 것처럼 많이 올라갈 여력은 크지 않다는 것입니다.
만약 제 생각이 틀려서 폭등하더라도, 다주택자 입장에서는 추가로 매수하는 것이 세금 문제(양도세 중과, 자가주택 비과세 꼬임, 합산과세 등등)로 크게 좋은 투자는 아니라고 봅니다. (3년 전에도 썼지만 양도세 중과는 여야 중 누가 다수당이 되는 것과 상관없이 하락장 또는 오랜 침체장이 아니면 절대 풀리지 않습니다.)
물론 1주택자의 적당한 상급지 갈아타기나 무주택자의 청약/주택 구입은 실거주가 전제된다면 급매나오는 시점에는 나쁘지 않다고 봅니다.
(3) 저금리의 모순
전세계적으로 저금리는 자산의 가격을 많이 올렸습니다.
빌딩,상가 등 수익형 부동산 뿐만 아니라 아파트를 비롯한 거주 부동산 모두를요.
저는 우리나라에서 단순히 공급물량 부족만으로 수년간 이 만큼의 자산 가격이 올랐다고 생각하지 않습니다.
저금리가 자산 가격을 훨씬 더 부풀렸습니다.
십 몇년 전만에도 10in10 이었습니다. 10년에 10억 만들기
그 당시 10억이면 은행금리 5% 가정시 연간 5천만원(세후 월 400만원)은 나와서 은퇴 생활비는 나오겠구나하고 많은 사람들이 생각했습니다.
지금은 어떤가요?
월 400만원 나올려면 은행금리 2% 가정시 25억은 있어야 합니다.
(수훨한 비교를 위해 수익형 부동산이 아닌 은행 금리로만 비교했습니다)
이게 뭐죠??
좀 허탈합니다.
"자산이 안오르고 고금리인 과거 = 자산이 폭등하고 저금리인 현재"
결국 2017~2019년의 부동산 폭등으로 자산이 많이 증가했지만, 저금리로 인해 생활비가 과거처럼 동일하게 나올려면 자산이 과거보다 훨씬 많아야 하는 것입니다. 그래서 저는 자산이 증가한 것이 크게 기쁘지만은 않습니다.
(4) 뉴 노멀?
2000년 정도 쯤에 디지털이코노미 말이 유행했습니다. 대략적 의미는 인터넷 등을 활용한 경제의 효율적 작동으로 전세계가 특별한 어려움 없이 저물가인 상태로 안정적으로 유지된다라는 것이었던 것 같습니다. 저는 이때 군대에 있어서 영어공부도 할겸 원서로 여러 종류의 책을 사서 읽었었습니다. 그때 들었던 생각은 " 과연 그럴까??" 였습니다.
경제에서 상승/하락 없이 steady 한 상태가 영원히 유지된다는 주장에 의구심을 가졌었습니다.
다들 아시다시피 2008년 금융위기로 이런 주장은 사라져 버렸습니다.
현재는 금융위기 이후 저성장,저금리가 영원히 유지될 것 같은 뉴 노멀 주장이 널리 퍼져 있습니다.
이게 가능할까요?
제가 금융전문가는 아니지만, 역사는 말해줍니다.
경제는 순환한다고...
부동산도 마찬가지 입니다.
저금리가 영원할 것이라고 가정하고 부동산 투자를 하는 것은 리스크가 크다고 봅니다.
향후 금리가 올라가면 부동산(특히, 수익형 부동산)에 타격이 꽤 있을 것이고 경제가 타격을 받는 경우에도 부동산 가격은 본질 가치에 맞게 회귀할 것으로 생각합니다.
여담이지만, 향후 부동산 하락은 지난번 하락장과 같이 금융위기로 부터 시작될 수도 있습니다. 현재 전세계 실물 경제는 리세션 수준이나 금융(금리인하 등)으로 겨우 떠받치고 있는 상황이기 때문입니다.
(5) 부동산 exit 전략은 세우고 계신가요?
꼬마빌딩 소유주나 상가를 충분히 가지고 계신 분이 아니라면, 거의 대다수 분들은 거주하는 집과 투자한 집에 자산이 다 묶여있으실 겁니다. 자산이 수십억이라도 무언가 많은 월수익이 발생되지 않은 상태이고 매도하려고 해도 양도세 중과로 자산이 확 줄어들어 버리는 상황인 거죠. 또 거주하는 비싼 주택이 자산의 대부분을 차지하지만 여기서 애들 교육도 시켜야하고 살아야 하기에 그냥 가져가셔야하는 분들도 많을 것입니다.
정부가 거주요건 강화, 임대사업자등록 등 무수히 많은 규제로 기존/신규 투자자들의 매도시점을 꼬아버렸죠. 정부는 기존 투자자가 많은 양도차익을 남기지 못하게 세후 수익률을 악화시키거나 매도 시점이 불편하도록 계속 괴롭힐 것입니다.
아시다시피 보유세의 압박은 지속적으로 강해질 것입니다.
그럼 쓸 돈을 당장 주지도 않는 그냥 기분만 좋은 사이버머니 주택을 어떻게 할까요?
하락장은 오지 않을 것이기에 그냥 가지고 가면 될까요?
아니면, 적당한 시점을 찾아 팔아서 수익을 챙겨야 할까요?
저는 하락장을 경험한 사람이라, 수익은 일부 확정지어야 한다는 생각을 가지고 있습니다.
비과세, 일시적1가구2주택,임대주택 등등 잘 활용해서 향후 몇년간 일부 정리를 해야한다고 생각합니다.
저는 주택을 2010~2016년까지만 주로 모았고, 2017~2019년에 일부 매도했으며 향후에도 일부 매도 예정입니다.
매도에 특별한 기술은 필요하지 않습니다. 향후 상승하거나 하락해도 분할매도하면 됩니다.
모든 보유 물건에 대해 최고 수익을 올리거나 비과세로 팔겠다는 것은 극소수 운 좋은 분들이 받을 수 있는 혜택입니다. 대다수 사람들은 불가능합니다. 우리 너무 욕심 부리지 않기로 해요. 현재 다주택자가 된 것만으로도 복 많은 사람입니다.
정말 10년 전에 투자할 때는 가진게 별로 없어서 잃을 것도 별로 없었습니다.
하지만, 지금은 잃을 것이 생겼기에 더 조심하게 됩니다.
지금 강남 재건축이 좋아보여도, 상승장이 오래 유지된다면 보이는 수익이 커 보여도 저는 투자하지 않습니다.하물며 안전진단도 통과 안된 재건축은 아직 보지 않습니다. 서울 시내 중층 재건축 중 설계사 선정했다고 재건축 리모델링 추진한다고 플랜카드만 걸어 놓은 것을 보면 그냥 웃습니다. 서울 재건축/재개발은 다음 하락장에 다시 살 겁니다. 만약 소득없는 가정주부도 그냥 담보대출되는 그런 시점이 다시 온다면 더 많이 살겁니다 . 물론 제 예측이 틀릴수 있습니다.
만약 틀린다면 그 돈은 제 돈이 아닌 것입니다. 어떻게 매번 큰돈을 계속 벌 수 있다고 장담할 수 있을까요? 그렇게 생각한다면 자신감을 넘어서 오만이라고 생각합니다. 그리고 제 예측이 틀린다는 의미는 제가 현재 보유하고 있는 자산의 가격도 최소한 현재가격을 유지하거나 더 오른다는 뜻이기에 이래나 저래나 만족하려고 합니다.
참고로, 다음 하락장에서는 지난 2012~2015년처럼 수도권 아파트를 갭 수천만원 이내 or 서울 유망단지를 갭 1억~2억으로 사는 것은 어려울 것이라고 봅니다. 다음 하락장이 경제위기로 오든 물량 과다로 오던간에 현재 가격에서 30~40% 빠지고 전세가가 다시 올라가더라도 지난 하락장의 갭보다 클 것으로 예상되기 때문입니다. 이번 상승장은 정말 흙수저도 부동산으로 크게 돈을 벌 수 있는 마지막 기회가 아니였을까 하는 생각도 듭니다.
(6) 5억 10억의 가치
최근 3년새 부동산이 폭등하다보니 사람들이 5억,10억의 가치를 너무 쉽게 보는 것 같습니다.
솔직히 1억도 큰돈 입니다. 한달 생활비 400만원이면 5억은 10년의 생활비이고 10억은 20년의 생활비 입니다.
한달 생활비 400만원이 부족하다구요? 그렇다면 맞벌이 부부 중 최소 한 사람은 은퇴시킬 수 있는 큰 돈 입니다.
물가상승에 대해서도 너무 두려워하지 마세요. 100세까지 살기도 어려운데 100세 보험 마케팅에 현혹되는 것과 비슷합니다. 향후 수십년간 저물가이면 물가상승이 별로 일어나지 않을 것이고, 물가상승이 일어나도 부동산과 금융자산의 적절한 조합으로 헤지가 가능합니다. 한편 과거 사례를 보면 모든 물가가 동일하게 올라가는 것은 아닙니다. 식품,음식 등의 가격은 올라갔지만 오히려 전자제품의 가격은 낮아졌죠. 항공료도 오히려 10년 전보다 쌉니다. 그리고 올라간 품목도 살펴보면 몇배 올랐다지만 절대가격으로는 크지 않은 경우도 많습니다. 경제학자들이 이런 이야기를 하더라구요. 세계화 및 자동화는 공산품의 가격을 낮추고 있다고요.
자산 가격 폭등의 시기를 잘 활용하는 것도 풍요로운 인생을 사는 방법입니다.
반대로 3년동안 짧은 시간에 돈 좀 많이 벌었으니 앞으로도 그 만큼 쉽게 벌거라고 자만하지도 않아야 합니다. 하락장 오면 30%는 내려갑니다. 팔리지도 않아요.
(7) 50억도 못 모았는데 퇴사를 한다고?
경제적 자유란 말은 10년 전에도 있었고 아직도 많은 사람들이 꿈꾸는 자본주의 사회에서의 꿈 같이 되버린 것 같습니다.
저 역시 이것을 목표로 부동산 투자와 회사생활을 했구요. 괴로운 회사생활을 버티게해 준 버팀목이었습니다.
15년 전, 처음 투자할때에는 70억을 목표로 했었습니다. (왜 70억이었는지 생각도 안나네요^^;;)
하지만 점점 투자를 하면서 목표 금액을 하향했습니다. 세상이 쉽지 않다는 것을 알았기에..
순자산 세후 50억... 50억 모으면 은퇴한다.
물론, 부동산 투자를 통해 15년 전에는 생각하지도 못했던 자산을 일구었지만..
저 아직 50억 못 모았습니다. 49.9억??
아닙니다^^;;
그런데 저는 지금 퇴사를 준비하고 있습니다.
전 꼬마빌딩 소유주도 아니고 월세가 500만원씩 따박따박 나오지도 않습니다.
아이도 어리고 향후 교육비도 들어갈 겁니다. 회사를 더 다닌다면 10년 훨씬 넘게 더 다닐 수도있는 나이입니다. 회사 나가면 수많은 복지혜택 다 없어지고 국민연금/건강보험도 해결해야 합니다.
사실, 저는 돈 버는 것에 굉장히 관심이 많은 사람입니다. 무엇이든 숫자로 계산하고 부동산에 대해 경우의 수를 나누어 대응 시나리오를 짜는 것도 무척 좋아하는 치밀한 성격입니다. 회사 생활 더하면 얼마 더 모을수 있고 향후 하락장에서 직장인 신분으로 대출을 많이 일으켜 우량자산을 많이 담을 수 있는 것도 압니다. 아마 향후 좀 더 노력하면 50세 이전에 50억 쯤은 훨씬 넘을 수도 있을 겁니다. 투자자로서 회사를 다니지 않는다는 것은 팔/다리가 잘린상태에서 운동 경기에 나가는 느낌인 것도 압니다.
그런데 이런 제 자신이 퇴사를 준비한다니 이상하죠?
최근 1년 동안 와이프와 퇴사 및 제2의 인생에 대해 수많은 이야기를 하였고, 저 혼자서도 많은 고민을 했습니다. 퇴사 후 베스트 시나리오 부터 워스트 시나리오까지 별 생각을 다 하다가 새벽까지 있기도 했습니다.
너무 우리나라에서 정형화된 교육을 받았고 그에 따른 생활습관을 가졌으며 사회생활을 하였기에, 이 새로운 영역에 잘 적응할 수는 있을지 걱정도 많이 했습니다. 삶을 어떻게 살아갈지에 대한 책도 많이 읽어보았습니다.
그러나, 여전히 바로 이거야 하는 명쾌한 느낌은 들지 않았습니다.
그러다가, 와이프가 이런 질문을 합니다.
"당신은 지금까지 살아오면서 무엇을 할때 어떤 일을 할때 가장 행복했어?"
"음... 난 내가 노력해서 부동산으로 돈 벌때랑, 해외여행 다니면서 멋진 자연을 보며 트레킹할때 가장 행복했지"
"거짓말 하지마... 내가 보기에 여보는 부동산으로 돈 버는 것에 행복을 느끼지 않아. 그냥 잠깐만의 만족감일 뿐이야.. 단순히 회사를 탈출하기 위해서 부동산을 하는 것은 아니구? 더구나 그렇게 괴로웠던 회사를 돈 더 벌러고 다시 복귀한다고? 나는 여보의 표정을 보는데 진심으로 행복한 사람의 표정이 아니야..왜 자꾸 자신을 속이려 드는거야? "
제 아내의 말이 맞았습니다.
저는 사회생활 처음 시작할때만 해도, 부동산을 지적 흥미로 시작했습니다. 새로운 것을 배우고 돈을 버는 것 자체가 무척재밌었습니다. 그러다가 결혼을 하게 됩니다. 저는 부모님 도움을 전혀 받지않았고 받을 생각도 없었습니다. 부모님이 고생 많이 하셔서 이루신 재산에 제가 손을 벌리는 것은 불효라고 생각했습니다. 저와 와이프는 결혼당시 개인적 사유가 있어 마이너스 몇억에서 시작했습니다. 결혼 초기에는 빛 갚느라 바뻤고, 저는 이번 하락장이 기회라고 생각했기에 회사 신용과 담보대출을 바탕으로 투자에 집중했습니다. 크게 돈 벌겠다는 욕심은 없었습니다. 단순히 대출 빨리 갚고 향후 내 아이가 초등학교 가기 전까지 괜찮은 내집을 마련하겠다는 목표 뿐이었습니다. 그래서 침체기에도 당황하지 않고 매년 최대한 돈을 마련해서 1개씩 꾸준히 모았습니다. 그러다가 30대 중반 근처에 회사생활에서 어려움을 겪에 됩니다. 수십년 인생에서 처음 겪는 최악의 고통과 스트레스였습니다. 하루 하루 삶의 의욕이 없었고 그 기간에 아이가 태어났지만 행복한지도 몰랐습니다. 너무 자주 울었었고 죽고 싶을 때도 있었습니다. 아마 저는 이때부터 부동산 투자를 단순한 흥미가 아닌 돈을 많이 벌어 회사를 탈출시켜 줄 수 있는 유일한 수단으로 인식하기 시작했던 것 같습니다.
회사에서 일은 좋았으나 환경이 마음에 들지 않았습니다.
내 인생 내 일이 부정적인 누군가에게 영향을 받아 휘청이기도 하고 순수했던 내 마음이 지속적으로 훼손되는 것 같아 인생을 망친 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 가슴이 답답하고 시간이 멈추어 있는 듯한 삶은 내가 원하는 삶이 아니었습니다.
한번은 제가 가족들과 해외여행 할때 트레킹 중에 와이프가 저의 모습을 찍은 사진을 보여줬습니다. 아이처럼 너무 즐겁고 해맑게 순수하게 웃고 있는 모습이었는데 와이프는 이런 저의 모습을 여행할 때만 잠시 볼 수 있다고 말했습니다.
내가 가장 행복할때는 .....
어떤 일을 할 때인지?
어떤 환경에 있을 때인지?
어떤 사람들과 함께 있을 때인지?
고민하고 고민하고 또 고민하였습니다.
사실 전 어렸을때 부터 내가 알고 있는 지식이나 갖고 있는 시간과 노동으로 도움이 필요한 사람을 도와줄때 가장 큰 보람과 행복감을 느꼈습니다.
그리고 어른이 되어서는 자연여행 다니며 힘든 트레킹 끝에 거대한 자연 풍경 앞에서 간단한 점심과 쥬스 한모금 마실때가 정말 너무 너무 행복하다는 것을 알게되었습니다.
그래서 이제는 회사에서의 삶을 멈추려고 합니다.
자본주의 사회에서 경제활동을하지 않는 행위는 무시받거나 폄하되기 쉽습니다.
그리고 우리는 어렸을때부터 타인의 시선을 많이 의식하면서 자라도록 길러지고 교육을 받았습니다.
그래서 많은 사람들이 내가 마음으로 원하는 일이 아닌, 다른 사람들이(가족들이) 원하는 일이나 다른 사람이나 사회적으로 인정받을 수 있는 일을 합니다. 그리고 평생 내내 내가 마음으로 원하는 일은 알지도 못하거나 해보지도 못하고 노인이 되거나 죽음을 맞이합니다. 더구나 죽을때가 되면 많은 사람들은 내가 원하는 대로 인생을 살지 못한 것에 대해 큰 아쉬움을 나타낸다고 하네요..
(7) 중간의 멈춤없이 은퇴이후만 바라보고 달려가는 삶
왜 우리의 삶은 20대 후반에 사회생활 시작해서 중간에 한번도 쉼 없이 50대 근처의 사회생활 은퇴시까지 계속 달려야만 하나요? 중간에 쉬었다가 새로운 일을 하면 안되나요? 왜 하고 싶은 일은 은퇴시까지 미루어야 하죠?
이게 다 돈, 사회적 지위, 주변의 평가 때문인가요?
은퇴할 시기에 돈이 충분할 거라는 보장은 어디있나요?
올지도 안올지도 모를 불확실한 미래의 성공을 위해 현재를 행복하지 않게 사는 것이 최선일까요?
은퇴할 시기에 돈이 충분하더라도 체력과 의지가 현저히 떨어져 있을 거라고는 생각안해 보았나요?
왜 인생은 무조건 나중을 위해서 미래를 위해서만 달려가야 하나요? 현재를 위해서도 살아야죠?
위 질문들은 제가 제 자신에게 묻고 있는 것들입니다.
사람의 삶은 참 아쉬움이 많은 것 같습니다.
아무쪼록 저의 미천한 고민과 생각이 저와 비슷한 입장에 있는 다른 부동산 투자자 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라며 글을 마칩니다. 모두들 나만의 인생을 찾아 행복하시길 기원합니다.
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강남똥파리
ㅉㅉ
2020.03.06. 00:15답글 쓰기
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하하핫
에휴
2020.03.06. 23:04답글 쓰기
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맥주
짝짝 박수소리겠죠 ㅎㅎ
2020.03.12. 19:08답글 쓰기
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RdRdRdRd
이런 .. 길고 진솔한 글에 댓글이 아직 별로 안달렷네요. 잘 읽었습니다
2020.03.06. 00:32답글 쓰기
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이슈맨작성자
감사합니다^^
2020.03.08. 00:56답글 쓰기
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wiseflower87
응원합니다
2020.03.06. 00:32답글 쓰기
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이슈맨작성자
감사드려요^^
2020.03.08. 00:56답글 쓰기
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크리스탈호호
너무 잘 읽었어요..도움이 많이 되었네요^^
2020.03.06. 00:33답글 쓰기
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이슈맨작성자
제 의견이 꼭 맞지는 않을수도 있으니 여러의견도 참고해주세요~
2020.03.08. 00:57답글 쓰기
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ㅉㄱ ㅅㄹ
진심 공감되는글 감사합니다
2020.03.06. 00:36답글 쓰기
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(중하수 분들께) (4편) 투자 15년의 경험 공유 (향후부동산 상승의 한계, 출구전략 그리고 퇴사합니다)
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이슈맨
채팅
작성일2020.03.06. 00:13조회 2.5만
안녕하세요.
(중하수 분들께) 라는 제목으로 3편을 쓴시점이 한 2년 전인 것 같은데요. 오랜만에 글 남겨봅니다.
많은 분들께서 향후 투자에 대한 방향을 잡고 더 나아가 퇴사/은퇴에 대한 고민해결에 조금이나마 도움이 되길 바래봅니다.
대략 작년~재작년부터 붇카페에 많이 올라오는 글은 아래 2종류인 것 같습니다.
ㅇ 부동산 상승이 언제까지 갈까요? 끝물은 아닌가요? 아니면 계속 상승하는건가요?
ㅇ 저 자산이 00억 입니다. 은퇴해도 될까요?
저도 역시 미천한 사람인지라 위 2가지 주제에 대해 수년간 많은 고민을 하였습니다.
그리고 제가 생각하는 것에 대해 말씀을 드려보고자 합니다.
내용이 길고 제 개인의 부끄러운 흔적이 나타나지만 저와 비슷한 고민을 가지신 분들이 읽어보신다면 인생에 작은 도움은 되지 않을까 생각합니다.
참고로, 저는 2005년 부동산에 처음 입문하여 2005년 12월 첫 집을 마련하였고 금융위기 및 하우스푸어시절을 거쳐 하락장에서 이번 상승장까지 지속적으로 참여하고 경험을 했던 사람입니다. 그리고 저는 아직 고수의 반열에 오르지는 못했지만 오랜기간 시장을 살펴보았던 보수적 성향의 투자자 입니다.
(1) 다들 부동산 상승장은 2022~2024년 까지라던데?
현재 인터넷에 알려진 상당수 고수분들이 말씀하시는 상승장의 끝은 2022~2024년 사이 입니다. 그 근거로 2020년 하반기부터 시작되는 수도권 물량의 부족을 꼽고 있습니다. 물량 집계는 워낙 자료가 많이 공개되어서 새로울 것도 없습니다. 서울/수도권 정비사업 물량이 일시적으로 2023년(?)부터 좀 많아지기는 하는데 아무튼 대략 2023년 전후를 이번 상승장의 꼭지로 보고 있는 것이 대다수 입니다.
맞을까요? 저도 매우 궁금합니다.
근데 저는 이렇게 생각합니다.
" 수많은 부동산 참여자들이 위 의견을 맹신하고 지속적으로 그렇게 행동한다면 상승장의 끝은 예상시점과 달라질 가능성이 높다. "
주식시장 분석의 역사는 부동산보다 훨씬 오래되었습니다. 하지만 아직도 딱히 상승/하락을 정확히 맞추는 툴은 나와있지 않습니다. 설령 누군가 기발한 투자기법을 발견했다고 해도 이게 대중에게 널리 알려진다면 더 이상 그 투자기법은 통하지 않을 것입니다.
저는 부동산도 주식과 마찬가지라고 생각합니다. 많은 분들이 각종 데이터를 분석하고 무언가 부동산 상승/하락을 정확하게 맞출 수 있는 기발한 논리(툴?)을 만들 수 있다고 생각합니다. 하지만 이런 툴은 존재하지 않으며, 설상 그런 툴이 개발된다고 해도 대중들이 그 툴을 널리 사용하거나 그 툴이 말하는 결과를 믿고 행동한다면 미래는 원래 예정되었던 미래가 아닌 다른 미래가 다가올 것입니다.
물론, 부동산 분야에서 진리라고 통용되는 논리는 일부 있습니다. 하지만, 이 논리로는 정확한 상승/하락 시점을 맞추기에는 부족합니다. 하물며 어느 시점에서 운좋게 하락장/상승장을 맞추는 데 사용되었던 툴이 향후 다음번 하락장/상승장에서는 통하지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 주변 환경이 바뀌었기에 변수가 달라졌고 새로운 툴을 개발하기에는 과거 데이터가 없기 때문입니다. 그만큼 부동산도 주식만큼 예측하는 것이 쉽지 않습니다.
더구나, 현 정부의 왜곡된 규제가 계속된다면 미래 예측은 더욱 더 어려워지겠죠.
지난 2018~2019년은 물량 폭탄 구간이었습니다. 정석대로라면 이 시점에는 가격이 보합 근처로 잠시 쉬어가야했지요. 하지만, 정부의 규제로 수요/공급에 심각한 왜곡이 생겼습니다. 실제로 입주물량이 많음에도 불구하고 가격은 굉장한 폭등이 나왔습니다. 개인적으로 2018~2019년 상승은 미래의 수요를 많이 땡겨 썼다고 봅니다. 정확히 2017년말부터 2019년까지 4번의 폭등은 오버슈팅이었다고 보고 있습니다.
전 2017년도 쯤에 물량 논리로 2018~2020년 정도는 대략 쉬어갈 줄 알았습니다. 그런데 정부의 수십차례 규제로 오히려 폭등이 나왔죠. 투자경력이 저보다 오래되신 재야 고수도 이렇게 이야기하시더군요. 상승장이 지속될 줄은 알았는데 이렇게나 많이 상승할 줄은 몰랐다. 매매금지 당한 것이 오히려 운이 좋게된 셈이다.
결국, 시장 참여자들이 2022~2024년을 믿고 더 달려든다면, 우리가 생각한 미래는 오지 않을 겁니다.
정부의 간섭도 그렇습니다. 오히려 상승장의 끝이 빨라지거나 더 늦추어질 것입니다. 중간에 급등락도 있을 것이구요.
혹자는 이번 상승장이 2020년 중후반부터 폭증하는 노후 아파트의 재건축과 맞물릴 수 있다고 하는데, 저는 조심스럽게 그렇게는 안될 것 같다고 봅니다. 결국 중간에 한번 침체/하락이 있을 것입니다. 역사는 증명합니다. 오랜기간의 상승 오랜기간의 하락은 존재하지 않습니다. 자본주의 사회에서 인간은 충분히 탐욕적이기 때문입니다.
(2) 앞으로 얼마나 더 올라갈까?
상승장을 언제까지라고 예측하는 것은 어렵습니다. 저도 노력할 뿐입니다.
그래도 현재 집고 넘어가야 할 사항 몇 가지만 언급해 봅니다.
ㅇ 전세자금대출에 기반한 높은 전세가율
현재 부동산이 지속적으로 상승한다는 논리 중 전세가율이 있습니다.
2007년 서울 전세가율은 30% 중반이었으나, 현재는 50% 중반이고, 더구나 수도권은 60%가 훨씬 넘기에 과거 꼭지 시점보다 여유가 있다는 것입니다. 맞는 말입니다. 하지만, 리스크도 살펴봐야죠.
저는 오래전부터 전세자금대출이 상승에 기여하는 부분에 대해 고민을 했었습니다. 2007년 당시에는 전세자금대출이 없었기에 현재의 전세가율과 과거의 전세가율을 1:1로 비교하는 것은 의미가 없다고 봅니다.
물론, 전세자금대출이 향후에도 없어지지 않을 복지의 영역으로 들어왔기에 제외할 수 없다는 주장이 있지만 한가지는 확실합니다. 전세가가 높더라도 이미 전세자금대출을 받고 있는 세입자가 향후 집을 대출 받아 매수 할 수 있는 여력은 꽤 낮다라는 것입니다. 만약 전세자금대출을 제외한다면 현재의 전세가율은 과거 꼭지 시점과 크게 차이가 안날 것으로 추정하고 있습니다.
다만, 저금리로 인한 전세자금대출의 널리퍼짐 현상으로 부동산의 하방 경직성은 단단할 것으로 보고 있습니다.
(당연히, 저금리가 앞으로도 계속 유지된다는 가정이 필요)
그리고 2021년 정도부터 입주물량이 줄어들어 전세가격은 올라가겠지만(가격이 정체/하락한다면 전세가율도 같이 올라가겠지만), 현재 전세가격과 매매가격의 차이의 절대금액이 상당히 큽니다. 집값이 8억일때의 전세가율 60%와 16억일때의 전세가율 60%는 같은 60%의 의미가 아닙니다. 물론 향후 전세가격이 올라가서 얼마나 매매가격과의 차이를 줄이게 되는지는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
ㅇ 서울/수도권의 자가보유율
현시점의 서울/수도권의 자가보유율은 지난장 꼭지의 수준에 상당히 접근한 것으로 보고 있습니다.
물론, 지난장이 금융위기로 인해 충분히 올라가지 않았다는 의견도 있고 이번장에도 지난장 꼭지 수준에서 멈출것이라는 보장도 없습니다.
하지만, 전 역사에서 한가지 사실을 믿습니다.
" 인간의 탐욕은 과거에도 현재에도 그리고 미래에도 변치 않을 것이다. "
인적지표를 보면, 제 주변에 그리고 인터넷 상에서도 부동산에 관심없는 사람들.. 그리고 젊은 사람들 정말 많이 집을 샀습니다. 집이 1개가 필요한 사람도 단타목적으로 추가로 집을 샀습니다. 신문에는 최근 30대의 주택구입 급증을 이야기 하고 있습니다. 당장이 꼭지는 아니겠지만, 앞으로 조심해서 살펴봐야 할 부분입니다.
ㅇ 공급물량 기반 분석의 허점
다들 2021부터 입주물량 부족을 이야기 합니다. 절대적인 수치로 보면 이때부터 입주물량이 기존보다 적어지는게 확실합니다. 3기 신도시는 2025년은 되야 겨우 나올테니 좀 더 나중 문제이구요. 그런데, 물량이 절대부족 시기일때 공급되는 입주물량의 수와 물량이 절대부족 시기가 아닐때 공급되는 입주물량의 수를 1:1로 비교해서 후자의 입주물량이 적으니 상승이라고 무조건 단정하는 것은 문제가 있지는 않을까요? 지난 하락장을 보면, 공급이 계속 쌓여가는 상태에서는 과거보다 적은 입주물량에도 무너졌었습니다. 이 부분도 향후 지속적인 관찰이 필요합니다.
ㅇ 낮은 아파트 월세 수익률
요즘 수익형 부동산의 경우, 서울 핵심지역은 수익률이 2~ 3% 이하, 서울 외곽이 3~4%, 경기도 5% 근처라고 합니다.
아파트는 어떤가요? 월세 괜찮나요?
지난 10년간 아파트 전세는 많이 올라갔으나 월세는 별로 안올라 가거나 정체인 경우가 많습니다.
만약 지금 시세로 아파트를 사서 월세를 준다면 서울의 경우 1%~2%의 수익률을 보여주는 것도 수두룩 합니다.
아파트라는 자산이 창출할 수 있는 수익가치가 현저히 줄어든 것입니다. 아파트는 거주 공간이기도 하지만 투자대상이기도 합니다. 투자 대상의 수익률이 저조하다면 무언가 본질적인 가치가 과대평가되어 있지는 않은지 의심은 해봐야 하지 않을까요? 아파트를 매입하는 모든 사람들이 자가거주이거나 월세 수익은 무시하고 아파트 가격 상승만을 바라보고 매입하지는 않을 것입니다. 만약 그렇다면 꼭지에 다다른 것이겠죠.
ㅇ 전세수요에는 가수요가 없다? 실수요는 안정적이고 막을 수 없다?
이것은 반은 맞고 반은 틀린 것입니다.
현재는 전세자금대출로 상당수 사람들이 자신이 살 수 있는 여력보다 좋은 집에 살고 있습니다. 만약 금리가 올라가거나 경제가 나뻐져서 대출이자가 부담된다면 상당수는 주거수준을 내려야합니다. 부동산에 대해 회자되는 논리를 무조건 신뢰하지는 마시길 바랍니다.
ㅇ 새 아파트가 부족하다? 새 아파트는 하락장에 강하다?
현재의 새 아파트 선호 현상은 새 아파트 공급이 절대적으로 부족해져서가 아니라 저금리로 싸게 전세자금대출을 받아 새 아파트에 살고자 하는 사람들이 상대적으로 많이 늘어났기 때문입니다. 제 주변에도 이런 사람들이 많습니다. 하지만 이것은 배부를 때의 이야기 입니다. 경제가 어려워진다면 또는 금리가 올라가서 담보대출 및 전세자금대출이자가 부담된다면 낡은 아파트 또는 빌라 반지하라도 가서 살아야 합니다. 결국 새 아파트 수요가 줄어듭니다.
한편, 향후 새 아파트의 비율이 지속적으로 떨어지므로 향후 하락장에서도 새아파트가 선방할 것이라고 합니다. 하지만, 하락장이 금융위기 같은 외부변수가 아닌 물량으로 유발된다면 당연히 새 아파트가 많은 상태이기에 새 아파트가 하락장에도 강하지는 않을 것으로 봅니다.
참고로, 지난 하락장에서 새 아파트가 특별히 선방하지 않았습니다. 재건축이든 새아파트 이건 그냥 많이 오른 집이 많이 떨어집니다. 한편, 많이 오르지 않은 낡거나 비인기 아파트는 하락장에서 덜 떨어지는 것으로 통계에 나오지만 이건 집이 안팔려서 통계에 착시가 생긴겁니다. 하락장을 경험하지 못하고 통계만 본 분들은 모릅니다. 그냥 새 아파트 및 블루/옐로우칩 아파트는 하락장에도 환금성이 상대적으로 좋은 것이 유일한 장점 입니다.
ㅇ 고소득자가 많아져서 비싼 아파트 수요가 충분하다?
하지만 10년 전에도 고소득자는 늘 있었고 그 논리는 존재했었습니다. 현재는 과거보다 고소득의 기준도 올라가고 사람 수도 많아졌지만 그 만큼 집값도 비싸졌고 비싼집도 많아졌습니다. 그리고 아무리 고소득자라도 집을 다 사지는 않습니다. 또한, 반대로 아무리 저금리로 대출해줘도 저소득자가 살 수 있는 집의 비율도 한계가 있습니다. 이런 것들은 전세계적으로 그리고 우리나라에서도 꽤 오래된 데이터로 검증된 사실입니다.
요즘 아래와 같은 말이 많습니다.
수도권 끝 외각까지 오른다며? 사람들이 몰려가서 단체로 매입한 것 같은데 몇개월새 수억이 올랐어! 너가 얼마니까 나도 이 정도는 받아야 정상 아니야? 최근 2년 동안 몇억 올랐으니 향후에 이 재개발이 새 아파트가 되면 최소 얼마 이상 될 것이니 지금 사야해. 이번장 강남 수익이 역시 최고였으니 지금사서 강남 재건축 10년 묻어두면 대박나겠지? 부동산 강사들, 부동산으로 돈 벌었다는 수많은 책들, 수많은 강의와 투자 모임 이야기 등등 다 지난 상승장 막판에 있었습니다. 새로운 사실이 아닙니다.
제가 너무 하락할 것만 같은 비관적인 이야기만 했나요?^^;;
사실, 제가 말씀드리고자 하는 것은 당장 하락한다는 것이 아니라, 앞으로는 현재 가격에서 최근 2-3년간 폭등한 것처럼 많이 올라갈 여력은 크지 않다는 것입니다.
만약 제 생각이 틀려서 폭등하더라도, 다주택자 입장에서는 추가로 매수하는 것이 세금 문제(양도세 중과, 자가주택 비과세 꼬임, 합산과세 등등)로 크게 좋은 투자는 아니라고 봅니다. (3년 전에도 썼지만 양도세 중과는 여야 중 누가 다수당이 되는 것과 상관없이 하락장 또는 오랜 침체장이 아니면 절대 풀리지 않습니다.)
물론 1주택자의 적당한 상급지 갈아타기나 무주택자의 청약/주택 구입은 실거주가 전제된다면 급매나오는 시점에는 나쁘지 않다고 봅니다.
(3) 저금리의 모순
전세계적으로 저금리는 자산의 가격을 많이 올렸습니다.
빌딩,상가 등 수익형 부동산 뿐만 아니라 아파트를 비롯한 거주 부동산 모두를요.
저는 우리나라에서 단순히 공급물량 부족만으로 수년간 이 만큼의 자산 가격이 올랐다고 생각하지 않습니다.
저금리가 자산 가격을 훨씬 더 부풀렸습니다.
십 몇년 전만에도 10in10 이었습니다. 10년에 10억 만들기
그 당시 10억이면 은행금리 5% 가정시 연간 5천만원(세후 월 400만원)은 나와서 은퇴 생활비는 나오겠구나하고 많은 사람들이 생각했습니다.
지금은 어떤가요?
월 400만원 나올려면 은행금리 2% 가정시 25억은 있어야 합니다.
(수훨한 비교를 위해 수익형 부동산이 아닌 은행 금리로만 비교했습니다)
이게 뭐죠??
좀 허탈합니다.
"자산이 안오르고 고금리인 과거 = 자산이 폭등하고 저금리인 현재"
결국 2017~2019년의 부동산 폭등으로 자산이 많이 증가했지만, 저금리로 인해 생활비가 과거처럼 동일하게 나올려면 자산이 과거보다 훨씬 많아야 하는 것입니다. 그래서 저는 자산이 증가한 것이 크게 기쁘지만은 않습니다.
(4) 뉴 노멀?
2000년 정도 쯤에 디지털이코노미 말이 유행했습니다. 대략적 의미는 인터넷 등을 활용한 경제의 효율적 작동으로 전세계가 특별한 어려움 없이 저물가인 상태로 안정적으로 유지된다라는 것이었던 것 같습니다. 저는 이때 군대에 있어서 영어공부도 할겸 원서로 여러 종류의 책을 사서 읽었었습니다. 그때 들었던 생각은 " 과연 그럴까??" 였습니다.
경제에서 상승/하락 없이 steady 한 상태가 영원히 유지된다는 주장에 의구심을 가졌었습니다.
다들 아시다시피 2008년 금융위기로 이런 주장은 사라져 버렸습니다.
현재는 금융위기 이후 저성장,저금리가 영원히 유지될 것 같은 뉴 노멀 주장이 널리 퍼져 있습니다.
이게 가능할까요?
제가 금융전문가는 아니지만, 역사는 말해줍니다.
경제는 순환한다고...
부동산도 마찬가지 입니다.
저금리가 영원할 것이라고 가정하고 부동산 투자를 하는 것은 리스크가 크다고 봅니다.
향후 금리가 올라가면 부동산(특히, 수익형 부동산)에 타격이 꽤 있을 것이고 경제가 타격을 받는 경우에도 부동산 가격은 본질 가치에 맞게 회귀할 것으로 생각합니다.
여담이지만, 향후 부동산 하락은 지난번 하락장과 같이 금융위기로 부터 시작될 수도 있습니다. 현재 전세계 실물 경제는 리세션 수준이나 금융(금리인하 등)으로 겨우 떠받치고 있는 상황이기 때문입니다.
(5) 부동산 exit 전략은 세우고 계신가요?
꼬마빌딩 소유주나 상가를 충분히 가지고 계신 분이 아니라면, 거의 대다수 분들은 거주하는 집과 투자한 집에 자산이 다 묶여있으실 겁니다. 자산이 수십억이라도 무언가 많은 월수익이 발생되지 않은 상태이고 매도하려고 해도 양도세 중과로 자산이 확 줄어들어 버리는 상황인 거죠. 또 거주하는 비싼 주택이 자산의 대부분을 차지하지만 여기서 애들 교육도 시켜야하고 살아야 하기에 그냥 가져가셔야하는 분들도 많을 것입니다.
정부가 거주요건 강화, 임대사업자등록 등 무수히 많은 규제로 기존/신규 투자자들의 매도시점을 꼬아버렸죠. 정부는 기존 투자자가 많은 양도차익을 남기지 못하게 세후 수익률을 악화시키거나 매도 시점이 불편하도록 계속 괴롭힐 것입니다.
아시다시피 보유세의 압박은 지속적으로 강해질 것입니다.
그럼 쓸 돈을 당장 주지도 않는 그냥 기분만 좋은 사이버머니 주택을 어떻게 할까요?
하락장은 오지 않을 것이기에 그냥 가지고 가면 될까요?
아니면, 적당한 시점을 찾아 팔아서 수익을 챙겨야 할까요?
저는 하락장을 경험한 사람이라, 수익은 일부 확정지어야 한다는 생각을 가지고 있습니다.
비과세, 일시적1가구2주택,임대주택 등등 잘 활용해서 향후 몇년간 일부 정리를 해야한다고 생각합니다.
저는 주택을 2010~2016년까지만 주로 모았고, 2017~2019년에 일부 매도했으며 향후에도 일부 매도 예정입니다.
매도에 특별한 기술은 필요하지 않습니다. 향후 상승하거나 하락해도 분할매도하면 됩니다.
모든 보유 물건에 대해 최고 수익을 올리거나 비과세로 팔겠다는 것은 극소수 운 좋은 분들이 받을 수 있는 혜택입니다. 대다수 사람들은 불가능합니다. 우리 너무 욕심 부리지 않기로 해요. 현재 다주택자가 된 것만으로도 복 많은 사람입니다.
정말 10년 전에 투자할 때는 가진게 별로 없어서 잃을 것도 별로 없었습니다.
하지만, 지금은 잃을 것이 생겼기에 더 조심하게 됩니다.
지금 강남 재건축이 좋아보여도, 상승장이 오래 유지된다면 보이는 수익이 커 보여도 저는 투자하지 않습니다.하물며 안전진단도 통과 안된 재건축은 아직 보지 않습니다. 서울 시내 중층 재건축 중 설계사 선정했다고 재건축 리모델링 추진한다고 플랜카드만 걸어 놓은 것을 보면 그냥 웃습니다. 서울 재건축/재개발은 다음 하락장에 다시 살 겁니다. 만약 소득없는 가정주부도 그냥 담보대출되는 그런 시점이 다시 온다면 더 많이 살겁니다 . 물론 제 예측이 틀릴수 있습니다.
만약 틀린다면 그 돈은 제 돈이 아닌 것입니다. 어떻게 매번 큰돈을 계속 벌 수 있다고 장담할 수 있을까요? 그렇게 생각한다면 자신감을 넘어서 오만이라고 생각합니다. 그리고 제 예측이 틀린다는 의미는 제가 현재 보유하고 있는 자산의 가격도 최소한 현재가격을 유지하거나 더 오른다는 뜻이기에 이래나 저래나 만족하려고 합니다.
참고로, 다음 하락장에서는 지난 2012~2015년처럼 수도권 아파트를 갭 수천만원 이내 or 서울 유망단지를 갭 1억~2억으로 사는 것은 어려울 것이라고 봅니다. 다음 하락장이 경제위기로 오든 물량 과다로 오던간에 현재 가격에서 30~40% 빠지고 전세가가 다시 올라가더라도 지난 하락장의 갭보다 클 것으로 예상되기 때문입니다. 이번 상승장은 정말 흙수저도 부동산으로 크게 돈을 벌 수 있는 마지막 기회가 아니였을까 하는 생각도 듭니다.
(6) 5억 10억의 가치
최근 3년새 부동산이 폭등하다보니 사람들이 5억,10억의 가치를 너무 쉽게 보는 것 같습니다.
솔직히 1억도 큰돈 입니다. 한달 생활비 400만원이면 5억은 10년의 생활비이고 10억은 20년의 생활비 입니다.
한달 생활비 400만원이 부족하다구요? 그렇다면 맞벌이 부부 중 최소 한 사람은 은퇴시킬 수 있는 큰 돈 입니다.
물가상승에 대해서도 너무 두려워하지 마세요. 100세까지 살기도 어려운데 100세 보험 마케팅에 현혹되는 것과 비슷합니다. 향후 수십년간 저물가이면 물가상승이 별로 일어나지 않을 것이고, 물가상승이 일어나도 부동산과 금융자산의 적절한 조합으로 헤지가 가능합니다. 한편 과거 사례를 보면 모든 물가가 동일하게 올라가는 것은 아닙니다. 식품,음식 등의 가격은 올라갔지만 오히려 전자제품의 가격은 낮아졌죠. 항공료도 오히려 10년 전보다 쌉니다. 그리고 올라간 품목도 살펴보면 몇배 올랐다지만 절대가격으로는 크지 않은 경우도 많습니다. 경제학자들이 이런 이야기를 하더라구요. 세계화 및 자동화는 공산품의 가격을 낮추고 있다고요.
자산 가격 폭등의 시기를 잘 활용하는 것도 풍요로운 인생을 사는 방법입니다.
반대로 3년동안 짧은 시간에 돈 좀 많이 벌었으니 앞으로도 그 만큼 쉽게 벌거라고 자만하지도 않아야 합니다. 하락장 오면 30%는 내려갑니다. 팔리지도 않아요.
(7) 50억도 못 모았는데 퇴사를 한다고?
경제적 자유란 말은 10년 전에도 있었고 아직도 많은 사람들이 꿈꾸는 자본주의 사회에서의 꿈 같이 되버린 것 같습니다.
저 역시 이것을 목표로 부동산 투자와 회사생활을 했구요. 괴로운 회사생활을 버티게해 준 버팀목이었습니다.
15년 전, 처음 투자할때에는 70억을 목표로 했었습니다. (왜 70억이었는지 생각도 안나네요^^;;)
하지만 점점 투자를 하면서 목표 금액을 하향했습니다. 세상이 쉽지 않다는 것을 알았기에..
순자산 세후 50억... 50억 모으면 은퇴한다.
물론, 부동산 투자를 통해 15년 전에는 생각하지도 못했던 자산을 일구었지만..
저 아직 50억 못 모았습니다. 49.9억??
아닙니다^^;;
그런데 저는 지금 퇴사를 준비하고 있습니다.
전 꼬마빌딩 소유주도 아니고 월세가 500만원씩 따박따박 나오지도 않습니다.
아이도 어리고 향후 교육비도 들어갈 겁니다. 회사를 더 다닌다면 10년 훨씬 넘게 더 다닐 수도있는 나이입니다. 회사 나가면 수많은 복지혜택 다 없어지고 국민연금/건강보험도 해결해야 합니다.
사실, 저는 돈 버는 것에 굉장히 관심이 많은 사람입니다. 무엇이든 숫자로 계산하고 부동산에 대해 경우의 수를 나누어 대응 시나리오를 짜는 것도 무척 좋아하는 치밀한 성격입니다. 회사 생활 더하면 얼마 더 모을수 있고 향후 하락장에서 직장인 신분으로 대출을 많이 일으켜 우량자산을 많이 담을 수 있는 것도 압니다. 아마 향후 좀 더 노력하면 50세 이전에 50억 쯤은 훨씬 넘을 수도 있을 겁니다. 투자자로서 회사를 다니지 않는다는 것은 팔/다리가 잘린상태에서 운동 경기에 나가는 느낌인 것도 압니다.
그런데 이런 제 자신이 퇴사를 준비한다니 이상하죠?
최근 1년 동안 와이프와 퇴사 및 제2의 인생에 대해 수많은 이야기를 하였고, 저 혼자서도 많은 고민을 했습니다. 퇴사 후 베스트 시나리오 부터 워스트 시나리오까지 별 생각을 다 하다가 새벽까지 있기도 했습니다.
너무 우리나라에서 정형화된 교육을 받았고 그에 따른 생활습관을 가졌으며 사회생활을 하였기에, 이 새로운 영역에 잘 적응할 수는 있을지 걱정도 많이 했습니다. 삶을 어떻게 살아갈지에 대한 책도 많이 읽어보았습니다.
그러나, 여전히 바로 이거야 하는 명쾌한 느낌은 들지 않았습니다.
그러다가, 와이프가 이런 질문을 합니다.
"당신은 지금까지 살아오면서 무엇을 할때 어떤 일을 할때 가장 행복했어?"
"음... 난 내가 노력해서 부동산으로 돈 벌때랑, 해외여행 다니면서 멋진 자연을 보며 트레킹할때 가장 행복했지"
"거짓말 하지마... 내가 보기에 여보는 부동산으로 돈 버는 것에 행복을 느끼지 않아. 그냥 잠깐만의 만족감일 뿐이야.. 단순히 회사를 탈출하기 위해서 부동산을 하는 것은 아니구? 더구나 그렇게 괴로웠던 회사를 돈 더 벌러고 다시 복귀한다고? 나는 여보의 표정을 보는데 진심으로 행복한 사람의 표정이 아니야..왜 자꾸 자신을 속이려 드는거야? "
제 아내의 말이 맞았습니다.
저는 사회생활 처음 시작할때만 해도, 부동산을 지적 흥미로 시작했습니다. 새로운 것을 배우고 돈을 버는 것 자체가 무척재밌었습니다. 그러다가 결혼을 하게 됩니다. 저는 부모님 도움을 전혀 받지않았고 받을 생각도 없었습니다. 부모님이 고생 많이 하셔서 이루신 재산에 제가 손을 벌리는 것은 불효라고 생각했습니다. 저와 와이프는 결혼당시 개인적 사유가 있어 마이너스 몇억에서 시작했습니다. 결혼 초기에는 빛 갚느라 바뻤고, 저는 이번 하락장이 기회라고 생각했기에 회사 신용과 담보대출을 바탕으로 투자에 집중했습니다. 크게 돈 벌겠다는 욕심은 없었습니다. 단순히 대출 빨리 갚고 향후 내 아이가 초등학교 가기 전까지 괜찮은 내집을 마련하겠다는 목표 뿐이었습니다. 그래서 침체기에도 당황하지 않고 매년 최대한 돈을 마련해서 1개씩 꾸준히 모았습니다. 그러다가 30대 중반 근처에 회사생활에서 어려움을 겪에 됩니다. 수십년 인생에서 처음 겪는 최악의 고통과 스트레스였습니다. 하루 하루 삶의 의욕이 없었고 그 기간에 아이가 태어났지만 행복한지도 몰랐습니다. 너무 자주 울었었고 죽고 싶을 때도 있었습니다. 아마 저는 이때부터 부동산 투자를 단순한 흥미가 아닌 돈을 많이 벌어 회사를 탈출시켜 줄 수 있는 유일한 수단으로 인식하기 시작했던 것 같습니다.
회사에서 일은 좋았으나 환경이 마음에 들지 않았습니다.
내 인생 내 일이 부정적인 누군가에게 영향을 받아 휘청이기도 하고 순수했던 내 마음이 지속적으로 훼손되는 것 같아 인생을 망친 것 같은 기분이 들기도 했습니다. 가슴이 답답하고 시간이 멈추어 있는 듯한 삶은 내가 원하는 삶이 아니었습니다.
한번은 제가 가족들과 해외여행 할때 트레킹 중에 와이프가 저의 모습을 찍은 사진을 보여줬습니다. 아이처럼 너무 즐겁고 해맑게 순수하게 웃고 있는 모습이었는데 와이프는 이런 저의 모습을 여행할 때만 잠시 볼 수 있다고 말했습니다.
내가 가장 행복할때는 .....
어떤 일을 할 때인지?
어떤 환경에 있을 때인지?
어떤 사람들과 함께 있을 때인지?
고민하고 고민하고 또 고민하였습니다.
사실 전 어렸을때 부터 내가 알고 있는 지식이나 갖고 있는 시간과 노동으로 도움이 필요한 사람을 도와줄때 가장 큰 보람과 행복감을 느꼈습니다.
그리고 어른이 되어서는 자연여행 다니며 힘든 트레킹 끝에 거대한 자연 풍경 앞에서 간단한 점심과 쥬스 한모금 마실때가 정말 너무 너무 행복하다는 것을 알게되었습니다.
그래서 이제는 회사에서의 삶을 멈추려고 합니다.
자본주의 사회에서 경제활동을하지 않는 행위는 무시받거나 폄하되기 쉽습니다.
그리고 우리는 어렸을때부터 타인의 시선을 많이 의식하면서 자라도록 길러지고 교육을 받았습니다.
그래서 많은 사람들이 내가 마음으로 원하는 일이 아닌, 다른 사람들이(가족들이) 원하는 일이나 다른 사람이나 사회적으로 인정받을 수 있는 일을 합니다. 그리고 평생 내내 내가 마음으로 원하는 일은 알지도 못하거나 해보지도 못하고 노인이 되거나 죽음을 맞이합니다. 더구나 죽을때가 되면 많은 사람들은 내가 원하는 대로 인생을 살지 못한 것에 대해 큰 아쉬움을 나타낸다고 하네요..
(7) 중간의 멈춤없이 은퇴이후만 바라보고 달려가는 삶
왜 우리의 삶은 20대 후반에 사회생활 시작해서 중간에 한번도 쉼 없이 50대 근처의 사회생활 은퇴시까지 계속 달려야만 하나요? 중간에 쉬었다가 새로운 일을 하면 안되나요? 왜 하고 싶은 일은 은퇴시까지 미루어야 하죠?
이게 다 돈, 사회적 지위, 주변의 평가 때문인가요?
은퇴할 시기에 돈이 충분할 거라는 보장은 어디있나요?
올지도 안올지도 모를 불확실한 미래의 성공을 위해 현재를 행복하지 않게 사는 것이 최선일까요?
은퇴할 시기에 돈이 충분하더라도 체력과 의지가 현저히 떨어져 있을 거라고는 생각안해 보았나요?
왜 인생은 무조건 나중을 위해서 미래를 위해서만 달려가야 하나요? 현재를 위해서도 살아야죠?
위 질문들은 제가 제 자신에게 묻고 있는 것들입니다.
사람의 삶은 참 아쉬움이 많은 것 같습니다.
아무쪼록 저의 미천한 고민과 생각이 저와 비슷한 입장에 있는 다른 부동산 투자자 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라며 글을 마칩니다. 모두들 나만의 인생을 찾아 행복하시길 기원합니다.
댓글 596
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강남똥파리
ㅉㅉ
2020.03.06. 00:15답글 쓰기
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하하핫
에휴
2020.03.06. 23:04답글 쓰기
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맥주
짝짝 박수소리겠죠 ㅎㅎ
2020.03.12. 19:08답글 쓰기
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RdRdRdRd
이런 .. 길고 진솔한 글에 댓글이 아직 별로 안달렷네요. 잘 읽었습니다
2020.03.06. 00:32답글 쓰기
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이슈맨작성자
감사합니다^^
2020.03.08. 00:56답글 쓰기
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wiseflower87
응원합니다
2020.03.06. 00:32답글 쓰기
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이슈맨작성자
감사드려요^^
2020.03.08. 00:56답글 쓰기
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크리스탈호호
너무 잘 읽었어요..도움이 많이 되었네요^^
2020.03.06. 00:33답글 쓰기
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이슈맨작성자
제 의견이 꼭 맞지는 않을수도 있으니 여러의견도 참고해주세요~
2020.03.08. 00:57답글 쓰기
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ㅉㄱ ㅅㄹ
진심 공감되는글 감사합니다
2020.03.06. 00:36답글 쓰기
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