매경이코노미는 5년 후에도 살아남을, 5년 내 위기 맞을 신도시에 대해 부동산 전문가 21인을 대상으로 긴급 설문조사를 실시했다. 그 결과 판교·위례·분당신도시 경쟁력이 높았고 양주·인천 검단·파주 운정신도시는 위험하다는 평가를 받았다. ‘현재 가장 경쟁력이 높은 신도시’ 질문에 전문가 21인 중 14명(67%)이 판교라고 답했다. 분당이라고 응답한 사람은 4명(19%)으로 뒤를 이었다. 위례신도시도 순위 내에 들었다. 하지만 일산, 평촌, 산본, 중동 등 분당을 제외한 나머지 1기 신도시와 광교, 화성 동탄 1·2지구, 파주, 김포 한강, 평택 고덕, 양주, 인천 검단 등 2기 신도시는 단 한 명의 전문가 선택도 받지 못했다.

판교의 강점은 무엇일까. 전문가들은 판교가 기존 분당의 장점인 강남 접근성을 갖췄고, 신도시의 약점인 편의시설 측면에서도 분당 생활권이라는 점에서 다른 신도시와 차별화된다고 설명한다. “판교는 서울 강남권과 가까워 강남이 갖는 교육, 소비문화 장점과 전원생활의 여유도 누릴 수 있다. 신분당선 개통으로 교통 여건이 좋아졌고 아파트에 웃돈이 붙는 등 부동산 가격 상승 요인도 많다.” 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수 얘기다.

판교와 인접한 분당 또한 1기 신도시 중에선 유일하게 후보명단에 올랐다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 “강남 접근성, 생활편익시설과 문화시설 충족성 그리고 교통 편리성 측면에서 분당에 높은 점수를 주고 싶다”고 말했다.

지금은 판교, 5년 후엔 위례 뜬다

하지만 ‘5년 후 가장 경쟁력이 높은 신도시’에 대해선 약간 다른 반응이 나왔다. 지금은 판교신도시가 우위지만 5년 후에는 위례신도시 경쟁력이 높아질 것으로 전망했다. 전문가 21명 중 8명(38%)이 위례를 꼽아 판교신도시 11명(52.4%)과 큰 차이를 보이지 않았다. 정봉주 하나은행 부동산팀장은 “지금은 판교가 유리할지 몰라도 위례신도시가 입주하고 기반시설이 갖춰지면 경쟁력이 높아질 수 있다. 서울과 인접해 있어 다른 신도시보다 강남 접근성이 좋기 때문”이라고 설명했다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “위례신도시는 범(汎)강남권에 위치해 있고 문정법조타운, 송파대로 상업지역벨트 등 시세를 끌어올릴 호재가 많은 데 비해 주변 시세보다 가격이 저렴해 경쟁력이 높다”고 말했다.

‘5년 후 위기가 닥칠 가능성이 가장 높은 신도시’로는 양주, 인천 검단, 파주 등 2기 신도시들이 줄줄이 꼽혔다. 위기 가능성이 가장 높은 곳은 양주신도시다. 전문가 21명 중 8명이 양주신도시를 지목했다. 서울 강남 접근성이 높지 않고 경기도 남부 축을 중심으로 많은 신도시와 보금자리주택이 자리 잡으면서 상대적으로 입지 경쟁력이 떨어진다는 게 가장 큰 이유다. “입지가 불리하고 교통이 불편하다. 경기 남부 신도시에 비해 인지도가 높지 않은 것도 우려할 점이다.” 김호철 교수 얘기다.

5년 내 양주·인천 검단 위기 올 수도

양주 다음으로는 인천 검단신도시의 위기 가능성이 높았다. 주변에 김포 한강신도시가 인접해 있어 공급과잉 우려가 크고 인근 송도, 청라 등 인천경제자유구역으로 수요를 뺏길 가능성도 있기 때문이다. 강공석 투모컨설팅 사장은 “인천 검단은 인프라가 부족하고 보금자리주택과의 경쟁력에서도 밀린다”고 설명한다.

인천 검단 못지않게 파주 운정신도시도 위험하다는 평가다. 전문가 21명 중 4명이 지목한 파주 교하신도시 주변에는 대규모 주택 공급이 예정돼 있다. 인근 운정3지구는 700만㎡ 규모로 개발되며 이곳에는 주택 3만4000여가구가 건설돼 인구 9만2000명을 수용할 수 있다. 한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “지금도 공급이 수요를 초과해 미분양이 넘쳐나는 상황에서 운정3지구 개발이 재개될 예정”이라며 조만간 수급 균형이 무너질 것으로 내다봤다.

또 다른 전문가는 파주신도시의 높은 부동산 가격을 문제 삼았다. 한라건설은 지난 2006년 9월 파주신도시 아파트 분양가를 주변 시세인 3.3㎡당 800만~900만원보다 훨씬 비싼 3.3㎡당 1257만~1499만원으로 책정해 서울, 수도권 아파트 고분양가 논란을 불러왔다. 양재모 교수는 “파주신도시는 수도권 집값이 떨어질 때 하락세를 견인할 우려가 크고 독자적인 자생도시로 발전할 가능성이 낮다”고 전했다.

김포 한강과 평택 고덕 등 나머지 2기 신도시도 위기에 처하긴 마찬가지다. 김포 한강신도시는 가구별로 당초 분양가보다 2000만~3000만원까지 하락한 경우가 많고 미분양도 많이 남아 있는 상황이다. 게다가 서울시에서 한강 뱃길사업을 축소하고 있어 추가 투자규모도 줄어들 수 있다는 게 전문가들 지적이다.

평택 고덕은 수도권 남부 신도시 중에서 서울 접근성이 가장 떨어지고 광교, 동탄 등 대규모 신도시가 입주하면서 신도시로서 가치가 낮은 것으로 평가됐다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 “평택은 실수요가 아닌 투기수요가 많이 몰렸다. 지금은 경기 침체로 투자자들이 한발 물러나 있어 공급과잉으로 인한 미분양이 심각하다. 5년 후에도 미군 부대 이전이 지지부진하면 자체 수요 부진과 서울 접근성 미흡으로 투자자들이 외면할 것”이라고 판단했다.

신도시 부동산 가격을 좌우할 변수는 어떤 게 있을까. 전문가들은 보금자리주택이 신도시 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 봤다. 전문가 35%가 이렇게 답했다. 이어 주택 공급계획이 22%로 다음 순위를 차지했고 세계 경제위기와 인구 감소, 전세난 등이 뒤를 이었다. 때문에 내년 신도시 집값 상승률 전망에서는 3% 미만 상승과 보합세가 대부분을 차지했다. 전문가 21명 중 10명(47.6%)이 ‘3% 미만 상승’을 전망했다. 집값이 하락할 것으로 보는 전문가도 있었다. 전문가 4명이 신도시 집값 하락을 예상했고 그중 2명은 ‘3% 이상 5% 미만 하락’으로 답했다.

내년 신도시에 투자한다면 어떤 상품이 유망할까. 전문가들은 집값 하락을 예상해서인지 아파트보다는 오피스텔과 토지를 추천했다. 오피스텔로 임대 수익을 노리면서 토지 가치에 주목해보라는 얘기다.