원래 퍼온 글에서 또 인용을 하다 보니, 이중인용이네여 ㅋ
중간쯤 110명 부터가 재미있는 이론이긴 한데, 반론도 만만치 않겠네요

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http://cafe.daum.net/10in10/FlzC/77052

지금 경기가 안 좋고, 한참 부동산 가격이 폭락할거다란 의견이 상당히 많습니다. 실제로 지금 지역과 평수에 따라 떨어진 곳도 많습니다. 그래서 최근 집을 구입하신 분들도 불안해 하시는 분들도 계십니다.
그러나, 그 논리를 모든 지역과 평형에 적용한다는것이 얼마나 어려운지 글 하나 올리겠습니다.

이 글은 2006년 이 카페안에서 활동하시던 어느님이 그때 떠돌던 글을 퍼다가 올리신 글입니다. 이 글은 지금 봐도,꽤 설득력있고, 작금의 상황과 크게 다르지 않습니다.

그러나 그 이후의 부동산 가격 추이는, 아마 여러분들이 더 잘 아실겁니다. 정작 무주택자들이 살만한 부동산은 그 이후로 조금씩 올라서, 서울 모든 지역이 거의 평당 1000만원대에 도달했습니다.

전 2002년도부터 해마다 가장 설득력있는 종류의 글들을 같이 쫘악 모아두었습니다. 그리고 언제 이 글들이 실제 상황에서 빛을 발하게 될까 될까 간절히 기다려 보기도 했습니다.

하지만 이제는 제 주변 사람에게라면, 이렇게 말할 겁니다. '무주택자라면, 대출 크게 끼지 말고 소득안에서 집을 마련해라. 처음부터 원하는 지역의 평수에 들어가는 행운아는 흔치 않다. 그냥 마음에 안드는 지역의 좁은 평수부터 시작해서, 원하는 지역, 원하는 평형으로 발을 넓히게 되는 거다.'라고 말해주겠습니다.

물론 대출 만땅끼고, 2배, 3배 오를집을 고른다면, 이제 그런 꿈은 깨라고 말할 것입니다. 지금은 4천만이 모두 부동산 전문가들입니다.그런 초대박 수익율의 환상은 빨리 접는게, 앞으로의 투자기대 수익율을 설정하는데 유리할 겁니다.

여러 님들이 말씀하시는 대로, 부동산이 1/2토막 1/3토막날수도 있겠지요. 하지만 그때눈 열사람중 여섯사람은 일자리를 잃을 것이며, 다른 주식이나 채권, 선물의 투자도 휴지조각이 되어 있을 겁니다.

이 다음줄 부터가 2006년 4월 7일 이곳 회원님이 다른 곳에서 돌던 글을 복사해서 올린 글입니다.

서민을 생각하면 이 펀글을 올려줘야 할 것같습니다.
내 앞가림도 못하면서 내가 뭐하러 전도사마냥 이러나 싶기도 한데, 누가 그럽디다.

거품을 맨 마지막으로 떠안는 자는 결국 무주택자 라고. 나보다 더 없는 사람이,
빚까지 내면서 마치 지금 내집마련 못하면 더 집값이 올라갈거라
걱정하는 순박한 사람이 많이 보이기에 올리기로 했습니다.

아래부터는 퍼온 글입니다.

(너무 긴 내용을 싫어하는 분들은
조금 건너뛰어 '여기 집이 100채가 있다.~' 부분부터 보면 됩니다.
읽고나서 충격받으면 아마 누가 말려도 첨부터 다시 보게 될것입니다)

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여러분이 예를들어 아파트를 한 채 사 볼까?..라는 생각은 왜 드는 것일까?.

혹은 이제 주식투자를 좀 해 볼까,,? 라는 생각의 뿌리는 무엇일까..?

또 그것이 무엇이던 여러분이 무엇인가를 두고 투자판단을 내렸을 때, 그것의 시세는 지금 어느 지점쯤에 도달해 있는 것일까?.

당신은 지금 매수한 물건이 . 최저가이기를 바라고, 이제 본격적인 상승이 시작되기를 기대하고 사들인 것인가?

아니면 비록 이미 많이 오르긴 했지만 아직 더 오를 여지가 있다고 생각 한 것인가?.. 아니면 설마 당신이 돈이 썪어 넘쳐서, 이제 올라서 더 오를것 같지는 않지만 재미로 사보지는 않았을 것 이다..


그렇다면 이런 의문은 들지 않는가? 나를 제외한 세상 사람들은 왜.. 지금.. 당장.. 내가 사고싶은 것을 사들이고 싶지 않을까?.. 왜 내게 이 물건을 살 기회가 주어졌을까?.. 정말 나를 제외한 모든 바보들은 왜 내가 사들인 이것이 더 오를 것이라는 확신이 없는 것일까?..나는 재테크의 현인이고 타인은 바보일까....?

당신이 투자하려던 것이 무엇이던, 먼저 그것에 투자하기전에 반드시 이점을 고민하라.. 당신이 부동산 투자자라고 하자.. 우리세대의 전문코스인 찍기형 답을 달아보자..

사례 1. imf 전에 압구정동 구현대 33평이 4억5천 수준을 오르내릴 때.... 당시 호경기를 믿고 당신이 그 아파트를 매입했었다면(끔찍하다. 물론 당시에 죽기로 버텼으면, 지금은 벌었다)..


사례 2 혹은 imf 직후 3억 5천수준으로 급락했을 때, 이전 시세에 비해 일억이나 싸서 매입했다면?(이 경우도 끝까지 손절매 하지않고 버텼다면 지금 이익이 남았겠지만, 마음 고생값이 더 컸을 것이다)..


사례 3 혹은 더내리기를 기다렸더니. 정말 급매물의 경우 2억 5천 수준까지 하락했을 때가 왔었는데,,, 바로 이때다!!,, 이것은 비이성적 투매의 결과이다..라고 외치면서,, 이 매물을 살 수 있었겠는가? (그랬다면 당신은 부자가 되었을 것이다).,


사례4. 그러나 어슬프게 겉똑똑한 당신은 사실 신문기사에서 "부동산 장기하락 국면. 일본식 폭락 가능성 제기"등의 기사에 주눅이 들어,. 매수하기가 어려웠을 것이다.. 그리고 어느날 갑자기 시세가 4억으로 급반전 했을 때,, 그럼 지금이라도.? 라는 생각을 했을까?.. 그랬다면 지금은? ..


사례5. 그렇다면 당신은 지금은 이 아파트를 사겠는가? 아니면 또 한번 망설이겠는가? 답은 당신에게 맡긴다..


---------------------------------- 이렇듯 시세의 속성을 이해하기란 어려운 것이다..


시세란, 객관화된 눈으로, 혹은 지나간 시세를 복기하면서 바라보는 경우에는, 지극히 단순해 보이지만, 막상 내가 시세와 마주하고 있을 때 부터는 ( 내가 무엇을 팔고 사기로 작정하는 순간) , 시세의 포로가 되어 오히려 객관성을 잃어 버리게 된다,


이 부분에 대해, 프랑스의 최고의 투자자 앙드레 코스톨라니는 코스톨라니의 달걀이라는 유명한 사례를 들어 설명하는데, 이양반이 알면 좀 서운하겠지만 필자가 금리달걀에이어 임의로 우리 실정에 맞게 다시한번 다소 변형하자면.....

먼저 집이 백채가 있다. 아울러 부동산에 관심있는 사람이 110명이 있는데.

이중 10명은 나머지 100명과 동일한 부를 가지고 있다고 하자,
( 여기서 10명을 큰 손이라부르고,, 나머지 100명을 개인투자자라고 부르자)

먼저 큰손 10명이 집을 천천히 사들이면. 큰 손 각 한명당 10채의 집을 가지게 되는데 . 큰 손들이 집을 사들이는 동안 집값은 상당히 오를 것이다. ( 누군가가 자꾸 사들이니까. 수요공급의 원리에 따라 ).

그리고 시세의 마지막 단계에는 개인투자자 100명이 매수 대열에 뛰어든다.,

이 결과 주택가격은 최고가를 형성하지만 , 아울러 보유자의 수도 증가하게된다,
( 즉 큰 손이 일인당 10채 를 가지고 있던 것을. 개인 투자자가 고가에서, 한 사람당 한채씩 매수해서 보유하게 되면, 결국에는 일인당 한채 씩으로 일인당 주택보유건수는 10배가 적어지는 셈이다. )

이어서, 큰손이 빠져나가는 과정은 이렇다,

큰 손 하나가 매물을 내놓은 매물10 개를, 개인 20명이 달려들어 서로 사려고 한다, (큰손들이 사들이는 동안 집값이 오르는 것을 보고..)

그러면 매수경쟁률이 2;1 이므로 큰 손은 현재가에서 10% 더 비싸게 이들에게 매매한다,,,

그러면 이번에 사지못한 10명은 절치 부심한다, 이어서 또 다른 큰손이 10개의 매물을 던진다.

그러면 이번에는 지난번에 절치부심한 10명이, 미리 10%를 더 써내고, 이과정에서 가격이 지난번에 10%가 오르는것을 본 나머지 80명중 (아까 산사람 10., 절치부심자 10을 제외한 개인투자자는 80명) 에서 10명이 다시 시장에 뛰어든다,

또 경쟁은 2:1이 되고,, 가격은 다시 10% 오른다, 다음은..다음은,,. 같은 과정이 반복되다가,,


마지막 큰손 3명과 , 개인 30명이 남으면, 개인 30명의 초조감은 극에 달한다, ( 괜히 기다리면서 재다가, 가격만 70%가 더 올랐다 )


결국 이 30명은 초조감에 극한의 배팅을 하고 싶어지고, 이때 마지막까지 분출 국면을 기다린 3명의 큰 손이 물량을 동시에 던진다,

그러면 30개의 물량을 30명이 다 받아낸다, (혹은 여기서도 일부 탐욕스러운 개인이 일인당 2,3,개씩 고가로 받아버리면, 그나마 한채도 못 받는 개인도 생긴다)


이때 바로 거래건수가 분출되면서 ,최고가를 형성하게되는것, ( 즉 한번에 10계약씩 이루어지던 것이, 한번에 30계약으로 증가하고, 가격도 최고가를 형성),


이것이 바로 시세의 천정이자, 분출국면이 되며,,, 이것이 바로 개인투자자의 무덤이 되는 지점이다,

앙드레 코스톨라니는 이것을 가리켜 뻬따꼼쁠리라고 부른다..

그러나 정작 문제는 여기서부터이다,,

이제 전체시장 110명에서, 이미 10명은 시장에서 이익을 챙겨 유유히 피지로 떠났다,,

이제 남은 시장은 90명의 투자자( 이중에 두채씩 산 사람이 10명이다)와, 100채의 집과,,, 아직도 못사서 걱정이 늘어진 10명이 전부이다,,, 이때 누군가가돈이 필요해서 한 채를 판다,

( 대개 사람들은 이때까지도 모른다, 이것이 정점이라는 것을...) 그러면 아직 못 산 나머지 10명중에서 누군가가 사들이지만, 분위기가 약간 이상하다,,,

이유는 좀전에는 사려던 사람이 무려 30명인데, 지금은 10명이다, 약간 기분이 이상하지만, 그래도 좀 더 고가에 누군가가 사고, 개인투자자 90명중에 한명이 비로소 이익을 남긴다. ( 이 사람은 행운아이다).

또 누군가가 팔려고 한다( 두채를 사들인 사람이 한채를 팔 수도 있다).., 그러면 나머지 9명중에 한 명이 산다,, 이렇게 손이 10번만 바뀌면,,, 이제 시장은 100명에 100채가 되고,,,,

끔찍하게도 더이상 비싼값에 사려는 사람이 없어진다,,

이제 누군가 돈이 필요해서 사둔 집을 팔려고 하면,,, 살사람이없다,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

도리없이 호가를 내린다,,
살 사람이 없어 잘 안팔리니까 호가를 한번 더 내리는 순간, 또 돈이 필요해서 팔려는 사람이 하나 더 생긴다..

이제는 매도자와 매수자의 비율이 역전된다. 하지만, 이들은 이미 호가가 많이 내린 사실을 발견한다,,.

아뿔싸.. 이들의 경쟁으로 집값이 급락하지만, 이과정에서 고가에 비해서는 많이 내렸다고 싼 맛에 누군가가 사는 사람이 생긴다..,,( 바로 대부분 사람들의 자화상이다..)


이런일이 두어번 반복되면, 시장분위기가 이상해진다, 매물이 쌓이고, 매물이 매물을 부른다,,

끔찍하다......... 이제 . 살 사람은 없고, 매도 호가만 쌓이면서,,,집값이 폭락하기 시작한다,, ( 이때는 가격은 싸지만 거래가 없다, 이유는 더 떨어 질까봐,, 이제는 싸다고 사는 사람도 없다).

결국 집값이 비이성적으로 폭락하기 시작한다, , .....

이것은 우리가 어떤 투자적 매매행위를 결행 할 때, 반드시 체득하고 있어야 할 원리이다,

시세는 수요공급의 원리를 따르고, 아울러 시세는 큰손 매수자의 의도를 따르며,

또한 시세는 대중의 비이성적 흥분으로 마무리 된다.

만약 지금 주식에. 부동산에 투자하시는 분이라면, 필자가 지금을 어떤 국면으로 보고 있는지 이미 눈치를 채셨을 것으로 믿는다,

재테크의 전사들이여 반드시 이말을 기억하시라,,,,,,,,,,,,,

투자회사의 객장만큼 한 평당 바보의 수가 그렇게 많은 곳은 없을 것이다,

이들은 모두 자신의 정신적 분수를 넘어서 사는 사람들이다,

이들을 잘 이해하고 이들이 신문에 나오는 사건들과 경제적 이슈들을 어떻게 생각하는지, 잘 살피는 것은 아주 중요한 일이다,

마치 카드놀이, 포커게임에서 옆 사람의 생각을 알아야 하는것과 같은 것이다, - 앙드레 코스톨라니.


피에쑤:
한동안 구입을 부추키는 글이 극성을 부릴겁니다.

자기만 먼저 빠져나가겠다고. (2006/4/7)

오늘 이 글을 다시 읽으면서 생각했습니다. 미래는 소리없이 다가오는 것이고, 그 신호를 보고, 어떤 예측이나 행동을 하건, 거기에 대한 결과는 그저 본인의 책임일수 밖에 없다는 생각을 한번 더했습니다. 하루 잘 마무리 하시게 되길 바랍니다.