끝까지 살아 남는게 진정한 재테크다 -

한국의 부동산 거품은 경제 순리상으로는 이미 1년전부터 본격적으로 빠졌어야 했는데 그렇게 되지 못했습니다. 이토록 거품이 유지된 이유는 우리 경제가 지금의 주택가격을 떠받혀 줄수 있는 펀더멘탈이 좋아서가 아니라, 비생산적인 유동성의 집중과 더블어, 이명박 대세론이 굳어져 있었기 때문입니다. 사람들의 심중에는 열린당 지지자이건 한나라당 지지자이건 간에 무의식적으로 이명박 대세론에 순응했고 이것이 거품을 지탱해줄 수 있는 심리적 요인이 되었던 겁니다. 이명박씨가 대선에서 승리하는 것은 기정사실이었던 것이고, 여기에 유동성 쏠림현상이 지속되었던 것이죠. 이명박 시대가 오면 성장 드라이브 정책에 의해서 웬만한 규제는 철폐되고 거침없는 성장이 될것이라는 믿음의 기류가 있었습니다.

이명박 효과에 의해서 3,000~5,000의 주가 환상이 퍼지기 시작하자, 2000선 고점에서 환매할 타이밍이었음에도 불구하고 되레 추불하는 현상까지 나오고,  심지어는 젊은층은 물론이고 세상 물정 모르는 아줌마들까지 묻지마 펀드에 올인하기 시작했습니다. 대한민국 아줌마들의 욕심은 유별나지요. 노원 아줌마들 보십시오. 중하위 소득층인 이들은 아파트 가격이 올라서 강남처럼 부자가 되어야한다고 말합니다. 이게 사람들의 욕심이죠. 저소득층이 집값이 올라서 중상류층이 되었으면 하는 바램은 과욕입니다. 저소득층은 저소득층답게 분수를 알아야 하는데 과욕은 화를 불러 오게 마련입니다. 경제에서 공짜 점심이 없다는 말이 왜 나왔는지 음미해 보시기 바랍니다.

미국이 서브프라임으로 부동산이 망가지기 시작하자, 우리나라의 부동산 전문가들이나 혹은 증권 애널들까지도 우리는 미국과 다르기 때문에 안심이라고 말하였지요. 그 근거로는 미국에 비해서 상승속도가 낮았고, 대출비율이 30%정도 낮았기 때문에 미국처럼 급락은 없을 거라는 주장을 해왔습니다. 이런 주장에 나 역시도 한때는 일부 수긍하기도 했습니다. 우리나라 경제가 망가지지 않는한, 대출자들이 대출 이자를 충분히 감당할 것이라고 보았기 때문입니다. 그런데, 이런 분석이 최근들어 잘못된 것이었음이 드러나고 있습니다. 그것은 외환시장의 변동성과 주택 수급 상황을 고려치 않았다는 것이죠. 비록 상승폭이 미국에 비해서 낮았다고는 하나, 본래부터 미국보다 비싼 상태였기 때문에 이또한 의미는 없다고 봐야 할것입니다. 지금 수도권에 미분양 아파트가 급증하고 있습니다. 공식적인 미분양 가구수는 12만이요, 비신고 물량까지 합하면 20만이 넘을 것이라는 부동산 업계의 분석입니다. 이것이 올 년말이면 30만 가구를 상회할 것으로 보여집니다. 또한가지 간과한 것은 대출율이 미국의 가계보다 낮기는 하지만 가계빚은 훨씬 많다는 점입니다. 금융재산이 없고 부동산에만 재산이 올인 되어 있기 때문이지요.

주택 보급률은 박정희 시대에 71%, 전두환 시대에 70%, 노태우 72%, 김영삼 86%, 김대중 96%, 노무현시대 105%로 나와 있습니다. 미국이나 일본식 산정 기준으로 하면 더 높게 나오겠죠. 집값이 가장 안정되었던 시기가 전두환시대였군요. 집값은 주택 보급률보다는 경제상황에 의존됨을 알수 있습니다. 노태우 정권때 신도시 정책으로 대량 공급때문에 김영삼 시대에 보급률이 급상승했습니다. 이명박 시대의 주택 보급률은 그 어느때 보다도 높게 나올 것으로 예상됩니다. 이명박 정권은 경기를 부양하기 위해서 아파트 공급을 서둘러야할 필요성을 느끼고 있기 때문이죠. 연간 50만호 계획이 차질이 없다면 지금의 105%에서 110~115%는 거뜬히 상회할 것으로 예상됩니다. 인구 정체 현상과 더블어 과잉 공급이 될것으로 보여집니다.

두 번째는 그동안 경제전문가들이 간과했던 것이 금융시장 문제입니다. 환율 급등은 부동산 시장에는 매우 중요한 사항입니다. 환율 급등은 엔캐리트레이드 청산과 맞물리게 되죠. 이것은 엔화를 빌려서 건물과 토지에 투자했던 수많은 고소득계층(의사,중소기업 오너들, 변호사, 회계사, 등..)에게 결정타를 입힐 수 있습니다. 환차손으로만도 벌써 작년의 저점 740원에서 지금 980원으로 25% 손해가 나고 있지요. 엔캐리와 달러캐리는 구분이 애매 모호합니다. 엔화가 뉴욕외환시장에서 달러로 옷을 갈아 입고 국내 은행으로 오는 물량이 엔화표시로 직접 오는 것보다 몇배 더 많기 때문입니다. 2년전만 해도 미 달러화 대비 유로화는 1:1정도 였는데 지금은 1 : 1.57이 되었습니다. 그런데, 달러가치가 하락했음에도 불구하고 원화는 반대로 가고 있습니다. 중국의 위엔화나 호주달러, 카나다달러, 엔화등 OECD국가들의 통화가 달러에 대해 강세로 나가고 있음을 볼 때, 우리 경제의 펀드멘털이 그만큼 상대적으로 취약해졌음을 알수 있습니다.

주가 떨어지게 되면 유동자금이 부동산으로 턴하기 때문에 집값이 다시 오를거라고 보는 부동산 전문가들이 있던데요, 이들의 이런 생각은 자기 합리화에 불과하죠. 주가 떨어지면 외화가 유출되고, 외화 유출이 가속화되면 환율 상승은 당연하며, 국내 은행들은 외국은행들로부터 대출금 상환 압력을 받게 됩니다. 주식시장에서 실망한 돈이 부동산으로 턴하는 규모는 이것에 비하면 조족지혈에 불과하죠. 상품가격이나 원재가격이 오르면 아파트 가격도 오를거라고 말하는 네티즌의 사고 수준과 다를게 없지요. 참고로, 국내 은행이 주택담보대출을 해주기 위해서 외국은행으로부터 차입한 돈이 1천억달러가 넘으며 이돈은 1년내에 갚아야할 단기 차입이죠. 그동안은 은행들이 차입한 외국은행에 상환하고, 다시 빌렸으나 이젠 점점 어렵게 되어 가고 있습니다. 환율이 오르는 원인이 바로 여기에 있음을 유의 하십시오. 이 여파로 지난주 부터 주택담보대출 금리가  갑자기 급등세로 전환되었음은 의미있는 일입니다.

금요일밤에 다우지수가 12,000이 무너졌습니다. 이영향으로 월요일 코스피 지수는 1,600을 가볍게 무너질 것이 뻔하며, 그동안 이제나 저재나 하며 반등을 기다려 왔던 펀드 투자자들의 인내심도 한계를 드러내게 될 듯 합니다. 펀드런이 일어날 가능성이 크다는 거죠. 펀드런을 우려하는 기관들, 특히 미래에셋에서도 더 이상의 억지 지수방어를 할수 없게 되었습니다. 펀드런이 일어나게 되면 외인들이 저가 매수세력으로 변할까요? 아닙니다. 외인들은 이미 충분한 이익실현을 한 상태이기 때문에 리스크를 떠 안으려 할 이유가 없습니다. 더구나, 자국의 유동성 부족 때문에, 계속 송금해야 할 처지에 있는데 저가매수를 할 수가 없겠지요. 외인들은 미국의 주가가 본격적으로 올라가야 매입으로 나오게 됩니다. 펀드에 넣어서 돈을 불리고, 이렇게 불어난 돈으로 내집마련 하려는 달콤한 꿈을 꾸었던 수많은 신혼 부부들의 꿈이 무너져 가고 있음을 알수 있습니다.

월가의 애널들과 미국의 거시경제를 콘트롤하는 全美경제연구소 대표가 세계 경제가 최악으로 빠져들기 시작했고, 미국이 경기침체를 선언할 것이라고 합니다. 1929년 대공황과 1차, 2차 세계대전에서도 살아 남았던 미국의 5번째 은행인 베어스턴스가 사실상 도산했습니다. 이 여파로 내일 미국의 부시 대통령이 긴급금융위기 대책 모임을 소집했다는 뉴스가 경제지에 탑으로 올라와 있습니다. FRB는 이번주에 금리를 한꺼번에 1%까지 내릴것이라는 소식도 올라와 있습니다. 이런다고 해서 근본적인 해결이 못됩니다. 과거 LTCM때나 9.11테러때와는 달리 지금은 부동산이 망가지고 이것이 실물경제에까지 확산되어 있기 때문입니다. 펀드멘털에 균열이 갔다는 겁니다. 1929년 대공황과 1991년 일본의 거품 붕괴때에도 이런 응급조치를 취했지만 반짝 회복기미 보이다가 다시 하락~또다시 응급조치후 반짝 상승, 그리고 급기야는 무너져 버렸지요. 장기 침체로 간다는 뜻입니다. 이말은 곧, 부동산, 특히 한국의 아파트는 재산 투자대상으로서의 기능을 완전히 상실한다는 의미이기도 합니다. 다만, 실제 거주하고 생활하는 공간으로서의 가치만(지금 일본. 독일처럼) 유지되게 됩니다. 어쩌면 몇십년내에는 지금같은 가격대를 맛보지 못할수도 있습니다. 공급과잉과 인구감소때문이죠.

2002년부터 유행을 탓던 대출받고 전세끼고 해서 아파트 재테크를 했던 방식은 더 이상 통하지도 않을뿐 아니라, 이제는 이것이 de-leverage효과에 의해서 자기 자본이 취약한 내집마련자들부터 위험에 노출되기 시작했다는 겁니다. 은행들은 과거처럼 단기 외화차입을 통해서 무차별 주택담보대출을 할 수 없게 되었고, 되레 부동산 시장에서 대출금을 가급적이면 회수해야할 처지에 놓여 있습니다. 이런 상황은 미국의 부동산 시장이 바닥을 찍을때까지 이어질 것으로 추측되어집니다. 지금의 미국 부동산위기는 이제 시작이죠. 2005년에 대출받았던 것이 터지고 있는 중이고, 2006년에 대출이 피크를 이뤘는데 이는 내년부터 부실이 드러나기 때문입니다. 즉, 한국 시장에서 투자되었던 돈이 회수 될 처지에 놓여 있다는 겁니다. 금리 낯추고 시중에 돈을 풀면 인플레가 일어나서 현물이 대안이 될까요? 아닙니다. 경제는 그렇게 단순하게 돌아가지 않습니다. 인플레는 일어납니다. 그렇지만 그 인플레는 스테그형 인플레입니다. 경기를 위축시키는 인플레로, 시간이 갈수록 돈의 가치가 상승하는 현상이 나오죠. 경기가 위축되면 소비가 줄고, 소비가 줄면 경기가 위축됩니다. 이렇게 되면 제아무리 금리를 낮게 하더라도 돈의 가치는 올라가고 귀하게 됩니다. 돈이 도는 곳에만 도는 이른바 유동성 함정에 빠지게 되기 때문이죠. 지금의 일본이나 독일처럼, 그리고 미국도 이에 동참중이고요.

정리하자면, 자기 자본이 여유가 있어서 내집마련을 한 사람들이라면 모르겠지만 무리한 대출을 받아 내집마련을 한 사람이나 투자 목적으로 매입한 사람들은 하루빨리 정리할 타이밍이라는 겁니다. 집값이 구입 가격보다 30%, 50%,오버슈팅 현상이 발생되면 1/3토막 까지 날수 있습니다. 이렇게 될 경우, 충분한 자금으로 내집마련 하고, 소득이 안정적으로 보장된 사람은 버틸 수 있지만, 소득이 불안정하거나 집값 하락에 따른 담보가치가 적정선 밑으로 내려올 경우 버틸 수 없게 됩니다. 주택은 한번 떨어지기 시작하면 대책이 없습니다. 차압을 피할 수 없게 되며 이때는 반값도 못건지는게 부동산 거 품 붕괴가 일어났던 나라들에서 일어났고, 현재 이런 일이 미국에서 일어나고 있습니다. 재개발 호재때문에 강북 소형이 오른다고 하지만, 이런 것은 큰 의미가 없습니다. 미분양이 올해말이면 25만 가구가 넘어가고, 2002년부터 한국 아파트 가격을 위로 밀어 올렸던 외국 자본이 계속 빠져 나가고 있음을 인식하시기 바랍니다.

수도권 아파트 가격이 세계에서 제일 비싸고, 아직까지 이 가격이 유지되어 왔던 근원은 우리나라 수출기업들의 선전때문이었습니다. 삼성전자, 현대자동차, 포철, 현대조선, 삼성조선등에서 창출하는 근원적 부가 소득 창출 때문이었습니다. IMF때에도 1년만에 위기를 모면할 수 있었던 이유가 이들 수출기업들이 버티고 있었기 때문입니다. 어디겠습니까? 미국 소비시장이 있었기에 가능했던 겁니다. 근원적 소득 창출이 있어야 2차적으로 음식점.서비스업등 자영업자들의 부가적인 소득창출이 연쇄적으로 일어나는 겁니다. 이런 매커니즘에 의해서 한국 경제가 성장해왔고, 여기에 종사하는 샐러리맨들 때문에 버블세븐이 생기고, 지금의 집값이 유지되어 왔던 겁니다. 그런데, 그런 미국 시장이 2차 세계대전 이후 최악으로 빠져 들거라고 합니다. 이게 현실화될 가능성이 50%에서 60%로 올라왔고, 조만간 전미 경제인 협회에서 공식적으로 침체선언을 할 예정이라고 합니다. 본격 적인 침체로 들어가면 그 여파가 한국의 실물경제에 영향을 미치는 시기는 6개월후쯤이 될것이며 부동산에는 1년내에 본격적으로 닥쳐올 것이라는게 본인의 생각입니다. IMF때 주가가 빠지고 1년이 못돼서 주택가격이 빠지기 시작했음을 유의하시기 바랍니다. (펌)