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97 [10억달성체험기] 4년 6개월만에 자산 20억 자본금 10억 달성
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2047 스크랩 : 7 날짜 : 2005.05.19 17:35
내나이 35, 나는 비지니스 운영자도 아니고 그렇다고 전문인도 아니다 법대를 중도에서 포기 변호사의 꿈을 접은 한을 돈 만드는데 풀어온 4년 반, 문득 뒤돌아보니 제법 많은 돈이 모였고 내자신이 기특하단 생각이 들기도 한다. 목표가 무엇인지 조차 모른체 19살에 신부가되어 묵묵히 남편의견만을 따라준 내 11살 연하의 마누라한테 고맙기도 하다. 지난 주 모처럼 victoria's secret에가서 속옷 4벌을 사주었다. 난 그때 여자 속옷값이 무지 하게 비싸다는 걸 처음 알았다. 또 아내의 행복한 미소가 40만원가치의 속옷 때문만은 아니란걸 안 순간 마음이 짠했다.
현재 자산 20억 자본금 10억을 모았다. 집이 10채 계약중인 매물까지 포함하면 11채가 되었다. 현재 살고 있는 집은 60평 3층집이다. 이사와 집 치장하는데만 7000만원이 들어갔다. 하지만 작년까지 우린 5평짜리 집에서 침대를 곧 서재며 식탁이며 거실소파로 사용하며 비좁게 살아왔다. 이제 남은 목표는 100억. 앞으로 남은 5년동안 100억 을 만들계획이다. 결혼후 내게 남은 300만원으로 이만큼 이루었으니 앞으로의 목표가 그리 어려울것같진 않다.
관심을 보여주신다면 이제 내가 10억달성한 과정을 같은 꿈을 가진 여러분들과 나누려 한다.
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 1
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1878 스크랩 : 12 날짜 : 2005.05.20 05:27
전 자랑하는걸 좋아합니다. 하지만 현실세계에서 내 주위 분들은 내가 집이 11채 있는지 아무도 모릅니다. 이건 마치 유태인이 주일날 몰래 골프치다 홀인원하는심정과 비슷한거죠. 안식을을 안지킨 그 유태인은 자랑할 곳을 찾지 못할겁니다. 하지만 자랑은 못해도 자신감은 남습니다. 전 이곳에 와서 마음껏 자랑을 하렵니다. 잘난척한다고 욕하셔도 좋아여 아직까지 가야할 길이 멀기에 전 저의 작은 성공을 현실에선 꼭꼭 숨기렵니다.
언젠가 대학교를 수석으로 졸업한 상장을 표구해서 제 서재에 걸어 놓으려다 인쇄하는 곳에서 재밌는 상패를 봤습니다. 어느 분이 골프대회에 나가서 67타를 치고 너무 기뿐나머지 스코어 차트를 표구했더군여 증인 3명의 이름과 함깨 말이죠 하지만. 돈을 번다는것은 골프하곤 틀리죠 절대 자신의 부를 주위분들에게 알리지 마십시요 적어도 어느 정도 성취하기 전까진 말이죠.
10억을 이룬 과정의 시작을 말하려하면 2000년도로 돌아가야 합니다. 그때 전 슈퍼마켓에서 신라면을 살지 삼양라면을 사야할 지 고민(삼양라면이 100원인가 더 싸답니다)을 하는 재 자신에 실망해서 결국 라면을 다 먹지 못하고 혼자 울었답니다. 전 지금도 마켓에서 계산할 때 돈이 모자라 물건을 도로 내려 놓는 사람을 볼때면 종종 제가 대신 돈을 내주곤 합니다. 돈이 필요했습니다. 아니 성공이 하고 싶었죠 자본주의 사회에서 성공은 바로 부의 축적이기에 돈을 벌기로 작정했죠 그때 제가 접한 책중에서 warp이론을 배웠습니다.
10년을 공부해도 안돼는 영어실력이 미국에서 6개월만 있으면 부쩍 늡니다. 공간을 이동해서 10년이란 시간을 6개월로 단축시킨셈이죠 탈무드는 시간이 돈이라고 가르칩니다. 즉 공간을 이동해서 돈을 벌자는 착상 굳이 거창하게 워프 이론을 들먹이 지 않더라도 전 자신이 없었습니다. 한국에서 대학을 졸업하고 다시 법공부까지 한 나에게 주위 사람들의 시선은 굉장한 부담이었죠 아무 도 없는 곳에서라면 무슨일이든 돈 대는 일은 다 할 수 있다는 생각이 문득 들었습니다. 2000도 드디어 돈을 벌기위한 제 미국 생활이 시작됩니다.
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 2
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2648 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.19 17:33
$1500을 제게 빌려간 동생이 전화를 했습니다. 5일전 쯤에 제가 음성 메세지를 남겼기 때문이져 그 동생이 묻더군여
"형 급하지 않으면....."
"단돈 $1도 급하지 않은 돈이란 없다 그 돈을 사용하는 사람이 급할 뿐이야!"
제 단호함에 놀랐는지 동생은 미쳐 말을 마치지 못했습니다.
돈이란 흐르는 물과 같아서 그 물을 사용하는 주체와 용기에 따라 그 속도와 모양이 달라집니다.
많은 분들이 제 글을 보고 소설쓴다고 하시더군여. 삶은 때론 소설보다 더 드라마틱하답니다. bluesky33님과 빠이팅님의 미래는 밝아 보입니다. 짧은 댓글이지만 긍정적인 마인드가 인상적이내여 후훗...
전화를 마치기전 제 동생에게 충고 하나를 했습니다.
"$2000불짜리 샤넬 가방속에 $50을 넣어 다니는것보다 $50짜리 가방안에
$2000을 넣고 다닌다면 결코 넌 $1이 급할 일은 없을것이야"
처음 말씀드렸지만 전 아직도 제 사업체를 갖고 있지 못합니다. 옷장사를 하다 한번 망해 본 적은 있습니다. 그리 손실이 크진 않았지만 많은걸 배웠답니다. 각설하고 처음 미국에 와 보니 한국보다 기본 급여가 세더군여 하지만 급여가 많은 직장을 찾는것 또한 쉽지 않았습니다. 사무직에서 일하든지 노동일을 하던지 평균 200만원선 하지만 미국에선 기본 생활비 지출또한 높습니다. 전 법률사무소에서 일을 하고 한달에 250만원을 벌었는데 집세와 차 유지비 보험료, 세금등을 빼면 남는게 없더군여 가난의 악순환이죠 그렇게 3개월 가량 보내다 이런 생각이 들었습니다. 미국에서 벌고 한국처럼 쓴다면 다시 말해 높은 급여에 기본 생활비를 한국수준으로 줄인다면 많은 돈을 저축할 수 있겠다 싶었습니다.
걸어서 다닐 수 있는 법률사무소로 옮기고 차를 처분했습니다. 집은 잠만 자는곳으로 옮기고 낮에는 법률사무소 메니저로 밤엔 나이트 클럽 웨이타로 드디어 저의 짧고도 긴 "닭장 생활"이 시작됐답니다.
_to be continued.....
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 3
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1833 스크랩 : 14 날짜 : 2005.05.19 17:34
시간당 $10 받는 번역일로 법률사무소에 출근했습니다. 일거리는 무한대로 있었고 일요일도 일거리를 가져와 한주에 70시간 이상 일했습니다. 법률서적을 번역하다 시나브로 실무를 배웠고 법률 보조원을 거쳐 사무장까지 진급하는데 2년이 걸렸습니다.
문무를 겸비하고 무지하게 돈을 밝히시는 변호사님(서울대학교 공대, 유펜에서 법대)을 관찰한 결과 한가지 결론을 냈습니다. 돈을 버는데는 세가지, 3 W 가 중요하다는점.
1. Money Wise
2. Time Wise
3. People Wise
예를 들어 출근 후 2시간은 글을 씁니다. 고객유치차원의 Informercial (Information & Commercial)성 사설입니다. 글을 지역 신문사들에 winfax로 보냅니다. 2, 3 곳에서 연락이 오면 원고료를 받고 글을 올립니다. 물론 글 밑에는 변호사 사무실 연락처가 적힙니다. 돈을 받고 광고를 하는 셈이져 한장 한장의 글들은 년말에 책으로 출간됩니다. 인쇄 비용은 출판사가 맏고 인세는 10%를 받습니다. 신문에 실린 글들과 책들은 엄청난 광고효과와 공신력을 창출합니다.
본인 지출 없이(zero sum) 엄청난 광고 효과로 부를 이루었고(Money wise) Computer와 Networking 으로 시간을 절약(Time wise)했으며 변호사 자신은 컴맹임에도 불구하고 people wise를 통해 자신의 모자란 부분을 보충했습니다.
탈무드에 78대 22룰이 있습니다. 본인이 78%를 갖기 위해선 나머지 22%를 배풀라는 말입니다. 정사각형속 원이 78%면 나머지 4 모퉁이의 비율이 22%, 공기중 산소와 질소의 비율, 인체내 혈액을 포함한 물과 기타 장기의 비율들이 78 %대 22%로 이루어져 있습니다. 바꿔말하면 22%를 얻기 위해선 상대방의 78%를 인정하고 배아파하지 말라는 의미도 됩니다. 주위를 둘러보면 본인보다 상대방의 이익이 많으면 너죽고 나죽자는 식의 비지니스하시는 분이 많습니다. 사춘이 땅 사서 배아파하면 절대 성공할 수 없습니다. 언젠가는 상대방의 22%로 자신이 78%를 얻을 수도 있기 때문입니다.
위에 열거한 3가지 w중 제가 돈버는데 가장 요긴하게 사용된것은 People Wise였습니다. people wise에서 가장 중요한것이 OPM입니다. 다른 사람들의 돈(Other People's Money)이란 뜻이죠. 전 참 아둔하죠? "은행은 돈을 밑기는 곳이 아니라 돈을 가져오는곳이다"라는 평범한 지리를 깨닫는데 30년이 걸렸으니 말이죠. 저희 어머니가 평생동안 꼬박 꼬박 은행에 저금하시던 돈들은 바로 부자들이 더 큰돈을 버는데 이용됐으니 말이죠
다른 사람들의 돈(Other People's Money)을 합법적으로 잘 사용하면 돈을 벌수 있답니다. 물론 불법적으로 사용하면 사기꾼소릴 듣겠죠. 여기서 다른사람들이란 은행과 국가도 포함됩니다. 세금을 합법적으로 연기(defer)시키는 일도 돈을 만드는 과정인것이죠.
1년쯤일하니 돈이 모이기 시작했고 second job을 찾기 시작했습니다. 개인적인 생각이지만 직장을 선택할땐 3가지 요소가 있습니다.
1. 미래에대한 전망
2. 수입
3. 그리고 사람
우리는 미래를 보고 직장을 선택하기도 하고 돈을 따라 직장을 옮겨다니기도 합니다. 또 이도저도 없지만 같이 일하는 사람들이 좋아 스카웃제이를 과감히 거절하기도 하죠. 이 3가지중 한가지만 만족되면 그 직장은 괜찮은 직장입니다. 나머지 두가지 요소는 본인이 일하면서만들어가면 됩니다. 직업에는 귀천이 없으니까 전 second job으로 돈을 택했습니다. 나이트 클럽 웨이타죠. 제가 법률사무소에서 일하는것보다 수입이 두배였습니다. 6시에 퇴근하면 바로 집으로가 뜨거운물로 샤워를 하면 피로가 풀립니다. 8시에 클럽에 출근 새벽 4시에 퇴근하면 내일 출근할 양복을 다려 놓고 1시간 독서(주로 경제서적)후 잠을 잡니다. 어쩌다 회식이라도 있는 날이면(다른 웨이타들은 제가 two job뛰는것을 몰랐습니다) 한시간 남짓 자고 출근한적도 많았죠. 법률사무소는 주 5일 근무제고 나이트 클럽에선 주 6일을 일했습니다. 토요일엔 법률사무소 대신 편이점에서 캐쉬어로 일하고 밤엔 또 클럽에 나갔습니다.
저의 첫번째 부동산에 투자됐던 종자돈은 그렇게 피땀흐리며 낮에는 더블넥타이로 밤에는 나비 넥타이로 만들어져 갔습니다.
...to be continued
_Kyle
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 4
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2048 스크랩 : 14 날짜 : 2005.05.20 05:23
인간의 잠재능력은 무한합니다. 겨울에도 아침에 일어나 차가운 물로 세수하시는지요? 잠에서 깨어난 짧은 10분의 시간은 굉장히 중요한 아침의식입니다. 잠재의식과 무의식을 의식차원으로 끌어올릴 수 있는 하루 중 유일한 시간이죠. 목표를 장기적으로 정하지 마세요. 인간의 나태함이란 그 의지만큼이나 강하답니다. 목표를 6개월 단위로 세우시고 한 걸음 앞서 도전 하세요. 어릴 적 방학숙제를 기억하십니까? 방학 기간 내내 놀다 문득 정신을 차려 보면 개학이 일주일 앞으로 다가와 있습니다. 엄청난 분량의 숙제를 몇 일 동안 몰아서 하곤 합니다. 개학 첫날에 숙제는 보기 좋게 가방 속에 담겨 있곤 했죠. 운영자에게 제안합니다. 10 in 10이 아니라 1 in 1 (1년 동안 1억 만들기)은 어떨까요 적어도 방 제목만큼이라도 말이죠. 목표 기간이 가까워야 집중력이 좋아지고 시너지 효과도 크기 때문입니다.
제 삶의 지침은 성취감으로 극복됐습니다. 랩으로 둘둘 말려 냉동실에 쳐 박힌 생선처럼 혼미한 삶을 살았죠. 돈 독이 오른 겁니다. 부자와 가난한 사람의 차이는 얼마만큼 버느냐가 아니라 얼마만큼 저축하느냐에 달려 있습니다. “일반인들은 소비하고 저축하지만 부자들은 저축하고 소비합니다” 이곳에 올라온 많은 글들과 차트를 보세요. 대부분 수입과 소비부분을 정하고 저축액수가 마지막으로 결정됩니다. 세상엔 10%의 부자와 90%의 가난한 사람이 있습니다. 90%의 행동양식을 따라 하지 마세요. 역 발상으로 매달 저축 목표를 정하시고 소비를 하세요. 신기하게도 모자란 부분은 어떻게든 만들어 집니다.
전 한걸음 더 나아가 수입의 90%를 저축이 아닌 투자하고 소비했습니다. 흔히들 투자할 준비로 몇 년씩 종자돈을 만 드려 합니다. 하지만 그렇게 하면 한걸음 뒤쳐 집니다. 바로 투자를 시작하세요. 제가 좋아하는 “이상”의 시들을 읽으며 느낀 건 항상 한걸음 앞서간다는 점이었습니다. 10년이 넘게 흘러 다시 ‘오감도’를 읽어도 여전히 한걸음 시대를 앞서가더군요.
Dividend reinvestment plan을 취급하고 10년 이상 수익률이나 배당금을 많이 지불한 회사를 선택 한 후 첫 주는 증권회사를 통해 구입했습니다. 회사에선 첫 주식을 직접 팔지 않기 때문이죠. 증권회사를 통해 산 주식을 회사에 등록한 후부터는 On line에서 회사로부터 직접 구입합니다. 이렇게 하면 브로커비용이나 수수료가 거의 들지 않습니다.
미국 말에 “Think slow, act fast(천천히 생각하고 결정하며 결정된 후에는 발리 행동하라)”란 말이 있습니다. Dollar cost averaging으로 매달 수입의 90%를 저축하듯 투자했습니다. 투자할 회사를 고른 후에는 차트는 아예 보지도 않았습니다. 같은 돈을 투자해도 주식값이 오르면 조금 사게 되고 주식값이 떨어지면 자연히 많은 주식을 사게 됩니다 (물타기라고 하죠?). 이런 식으로 주식을 5개정도 사들여 저만의 작은 Mutual fund가 만들어 졌답니다
종자돈을 미국말로는 smart money라고 합니다. 다음 투자를 위해 영리하게 대기하고 있는 돈이란 뜻이죠. 전 smart money를 위한 저축 액 조차 바로 투자를 해 다른 사람보다 한걸음 앞서 갈 수 있었습니다.
법률사무소에서 한 달에 버는 $2500중 $1500불과 나이트 클럽에서 한 달 동안 버는 $3000을 몽땅 제가 정한 회사 주식에 골고루 투자했고 일년 뒤 한번에 처분하니 7000만원이 되더군요(세금은 지금까지도 합법적으로 연기하고 있습니다). 35%의 수익 율을 올린 것이죠(당시 은행 금리는 4%수준). 왜 주식을 처분 했냐고요? 사랑하는 지금의 아내를 만나 사기(?) 결혼을 작업해야 했기 때문이죠. 저의 인생에서 가장 중요한 투자가 기다리고 있었습니다. :)
to be continued……..
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 5
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1770 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.21 04:57
드디어 35살 인생에서 가장 소중한 반려자를 만났습니다. 보 잘 것 없던 제가 세상에 태어나 가장 잘한 일이 있다면 그건 제 아내와 결혼에 성공한 일입니다. 결혼은 가장 중요한 투자입니다. 이혼의 30%가 평균 6, 7년 후 이루어 진다고 합니다 잘못된 투자는 돈을 잃을 뿐이지만 파경을 맞은 결혼은 결혼 생활의 시간만큼 손해 봅니다. 시간은 바로 돈이랍니다.
아내를 첨 만났을 때 전 30살, 아내는 19살의 고등학교 졸업반이었습니다. 19살의 이 꼬마 아가씨에게 내 모든 재산을 올 인했습니다. 이 승산 없는 싸움은 아내의 고등학교 졸업식 날 장인 어른께 인사 드리면서 시작됐습니다. 그 당시 처갓집은 이제 막 비즈니스를 시작하는 단계여서 결혼은 무리였고 우여곡절 끝에 장인어른은 만나는 건 허락 하지만 결혼은 나중으로 미루자는 결론을 내렸죠.
전 주식을 모두 매각하고 집을 구하러 다녔습니다. 5평짜리 원룸이라도 내 집을 소유해야만 했습니다. 주식을 모두 처분하니 7만 불이 남더군요 침대 하나 겨우 드는 5평짜리 아파트를 융자 없이 5만 불에 구입했고 남은 2만 불은 결혼준비에 사용했습니다. 예식장을 예약하고 신부화장부터 비디오 촬영까지 모든 준비를 혼자 마친 후 결혼식 일주일전 장인 어른과 한국에 계신 저의 부모님 깨 일방적으로 통고했습니다. 죄송스러웠고 건방 졌지만 그렇게 일사 천리로 밀어 붙이지 않았더라면 저의 결혼은 성공 할 수 없었을 겁니다 (제 부모님과의 화해는 그로부터 4년이 걸렸답니다). 제 아내는 영문도 모른 채 만난 지 3개월 만에 저의 신부가 되었습니다. 짧은 신혼여행에서 돌아온 날 전 제 아내에게 한가지 약속을 합니다.
“대학에 가서 계속 공부시켜주지 못해 마음이 아프다. 한가지는 약속 하마. 너의 친구들이 대학을 졸업하고 취업난에 허덕이고 갈등할 때 너는 어느 나라로 여행갈지 하는 고민을 해야 할 것이야”
결혼을 하면서 동시에 다시 빈털터리가 되었지만 우리에겐 (이제부터 우리라는 표현을 합니다. 제가 이룬 10억은 저 혼자만의 힘만으론 결코 이루어 질 수 없었답니다) 작은 아파트가 생겼습니다 .비록 좁고 허름했지만 집세를 절약할 수 있었고 5만 불에 구입한 작은 집이 3년 뒤 22만 불에 팔렸으니 전 결혼과 부동산 투자를 동시에 성공한 셈입니다.
결혼을 한 2001년부터 주식시장이 폭락하기 시작했습니다. 연방 정부는 시장의 투자 성 현금 유동을 늘리기 위해 금리를 역사적 최하 점으로 내리기 시작했고 많은 세금 감면을 해주었지만 시중에 풀린 돈들은 투자할 곳을 찾지 못한 채 부동산 경기만 부풀리는 결과를 낳았습니다. 은행들은 앞다투어 편하고 빠른 대출 상품을 내 놓기 시작했고 부동산 시장은 Buyer’s market에서 Seller’s Market으로 움직이기 시작했습니다. 결론 적인 예기지만 그때 당시에는 땅 넓은 미국에서 아무도 부동산 경기가 지금처럼 과열되리라곤 생각지 않았습니다. 부를 이루려면 반걸음 앞서 나가야 합니다. 끊임없이 공부하세요 고 장난 시계는 하루에 두 번 정확합니다만 버려집니다. 하루에 5분, 10분 틀리더라도 움직이는 시계가 가치 있답니다
결혼과 동시에 다시 무일푼신세가 된 저는 부동산 라이센스(공인 중계 사)를 취득하고 OPM(Other People’s Money)을 이용 본격적인 부동산 투자를 시작합니다.
To be continued……
[[10억달성체험기]] 4년 만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 6
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1565 스크랩 : 15 날짜 : 2005.05.22 16:01
부자가 되기 위해 반드시 알아야 할 경제상식이 재무제표입니다. 재무제표에는 손익 계산서와 대차 대조표가 있습니다. 손익 계산서란 수입과 지출의 비율이고 대차 대조표는 자산과 자본의 비율입니다. 부자가 되는 일은 간단합니다. 가정의 손익계산서를 작성하시고 수입을 최대한 늘리고 지출을 최대한 줄입니다. 대차 대조표를 작성하시고 자산을 무한 정 늘리시는 동시에 부채를 최대한 줄이세요. 손익 계산서와 대차 대조표는 항상 유기적으로 움직이기 때문에 부채를 갚는 일도 바로 저축이 되고 저축은 투자로 이어진답니다.
결혼과 동시에 변호사 사무실 사무장을 그만 두고 수익이 더 나은 클럽 Manager로 자릴 옮겼습니다. 본격적으로 밤일이 시작됐고 낮엔 아내와 부동산을 공부했죠. 미국 부동산 면허를 취득한 일은 남을 위해 일하기 위함이 아닌 부동산 수수료를 줄이기 위해 선택했습니다. 우리는 현재 연봉이 4억입니다.
클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
(복리를 적용하면 일년에 40만 불이 넘습니다. 복리의 위대함에 대해선 추후에 예기하겠습니다)
많은 분들에게 왜 부동산을 하느냐고 물어보면 대다수의 사람들이 “안전하고 수익이 높으니까” 라고 말합니다. 저는 이렇게 답합니다.
“부동산을 하는 이유는 제가 잠자고 있는 동안에도 제 돈이 저를 위해 일을 하고 성공을 위한 시간을 단축시킬 수 있어서 입니다”
부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다. 제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.
부동산을 영어로 Real Estate이라 합니다. 여기서 Real은 왕족을 의미하고 Estate은 땅을 말합니다. 즉 부동산은 왕족의 토지란 뜻이 됩니다. 부동산을 구입하면 매년 토지세(property tax)를 내야 하는데 연체가 잦으면 그 집의 주인이 누군지 알게 된답니다. 정부는 집을 차압 해 매각하고 남은 돈은 융자(Financing)해준 은행에 우선권을 줍니다 Financing의 Fine은 벌금이란 뜻이고 모게지 론(Mortgage Loan)에서 Mort는 어원이 악마 gage는 계약 즉 악마의 계약으로 받은 대출금이란 뜻입니다.
우리도 처음엔 작고 조심스럽게 시작했답니다. 5만 불을 주고 산 집을 담보로 하고 받은 4만 불로 20%의 다운 페이를 하고 경매 아파트(10평 남짓)를 사서 임대 하니 매월 원금과 이자를 갚고도 한 달에 30만원의 cash flow가 생겼습니다. 평소 지인 깨 부탁해 4만 불짜리 친목계를 들고 2번을 타니 이자가 한 달에 20만원 이자를 갚고도 한 달에 10만원의 cash flow가 돌았고 여전히 제 수중엔 4만 불이 남았습니다. 이 4만 불로 다시 허름한 아파트를 사서 다시 임대 세 번째 아파트에선 40만원의 cash flow가 나옵니다. (주택 담보 대출이란 참 흥미롭습니다. 우린 물건을 사고 마음에 안 들면 반품을 해야 돈이 다시 나오지만 주택이란 물건을 여전히 소유하면서도 돈이 나온답니다).
부자들은 팔면서가 아닌 사면서도 이익을 남깁니다. 결혼 후 일년 안에 작지만 3개의 집을 소유하게 됐고 집세가 전혀 나가지 않았으며 매월 50만원이란 고정 수입이 생겼답니다. 매월 나가는 게 돈과 최소한의 생활비는 제 아내의 수입으로 충당했고 저의 수입은 전액 smart money로 이용됩니다. 돈을 벌다 보면 가속도의 법칙, 작용 반작용의 법칙, 지렛대 효과 (Leverage Effect) 등 물리의 법칙이 돈과 관계돼 있다는 걸 깨닫게 됩니다. 지출이 줄고 고정 수입이 늘어나니 자연히 우리 가정의 손익계산서와 대차 대조표는 건강한 Portfolio 창출하게 됩니다. 제가 처음 올린 글에서 앞으로 5년 안에 100억을 목표로 한다고 말씀 드렸는데 위의 손익 계산서를 보시면 아시겠지만 결코 허황된 꿈이 아니랍니다.
부동산 투자를 하려면 두가 지가 있습니다. 하나는 투자고 다른 하나는 거래입니다. 투자는 전략이고 거래는 전술입니다. 일요일마다 발 품을 팔며 새로 짓는 신축 아파트를 사들였고 완공된 후 바로 되팔았습니다. 사세 차익이 한번의 거래마다 3만불 씩 남았고 그 돈은 다시 투자로 이어 졌습니다. 적은 힘만으로 큰 물건을 들어 올리는 지렛대 효과(Leverage Effect)와 은행 돈을 빌려 투자하고 이자와 원금은 다른 사람들 돈(임대인)으로 해결하여 OPM (Other people’s money)을 적절히 활용한 결과 입니다. 그렇게 3년의 세월이 흘렀고 더 큰 덩치의 집들도 많이 사들였지만 저흰 여전히 5평짜리 집에 똥차를 몰았답니다. 드디어 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했고 우린 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 투자를 시작합니다.
To be continued…………….
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 7
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1969 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.23 03:36
“당신이 불쾌한 주인을 섬기고 있다면, 그에게 더욱 많이 봉사 하라. 신이 당신에게 빚을 지게 만들라. 모든 노력에 보상이 있을 것이다. 보상이 늦으면 늦을수록 당신에게는 더 크게 이루어 질 것이다. 복리에 복리를 더하는 것이 신이 베푸는 관례이고 법칙이기 때문이다”
“보상” 랠프 왈도 에머슨
직장 이야기를 하겠습니다. 처음 2년까지는 죽음의 시간이었습니다. 지금도 마찬가지지만 밤일 뿐 아니라 사장 집 집사 노릇까지 해야 만 했으니 말이죠. 영어가 되지 않는 부장은 갖은 권모 술수로 호시 탐탐 절 내보내려고만 했답니다. 실제로 해직 통보를 받고 무릎을 꿇고 용서를 빌면서 속으로 많이 울었습니다. 가슴속에 비수가 꽂히는 억울한 기분이 들 더 군요. 난 가슴에 꽂힌 칼을 빼지 않고 품기로 결심합니다. “언젠가 이 상처가 다 아물면 칼을 빼내어 칼 자루를 내가 쥐리라” 아이러니 하게도 제 작은 성공의 시작은 은 저를 모함한 그 분 때문에 더 강해졌습니다.
운동권(?) 출신의 사장은 틈만 나면 손찌검하기 일 수였지만 영업 부장을 견제하고 제가 살아 남는 유일한 길은 사장의 약점을 해결해 주는 일이었습니다. 결혼 한 후에도 새벽 5시에 귀가 하는 저를 아침 8시에 불러 들이기 일 수고 한번 나가면 쉬지도 못하고 바로 출근해야 했습니다. 각종 법률 소송에 휘말린 사장의 통역관으로 비서 겸 집사로 착취당했답니다. 사장은 집행 유예전과 때문에 매주 5일 이상 probation office에가서 정신과 상담을 해야 했는데 당연히 통역은 저의 목이였습니다.
일례로 새벽 다섯 시에 퇴근 아침 7시에 사장을 만나 하루 종일 운전수일을 하고 (제 사장님은 음주 운전 경력 4번으로 운전면허가 없답니다) 저녁 8시에 클럽으로 바로 출근 새벽 5시에 퇴근하는 저에게 또 심부름을 시켰습니다. “안 사람이 몸이 아프니 누구 집에 가서 약을 좀 얻어 오너라” 폭설이 오는 날 평소 사장 집까지는 운전으로 40분거리 함박눈이 쏟아지는 추운 겨울 새벽에 약을 얻어다 주고 집에 들어온 시간이 아침 10시 단 두 시간 만 자고 27시간을 일 한 겁니다.
업소에서 현 부장보다 내가 더 필요하다는 걸 인식한 사장은 틈만 나면 직원 들 앞에서 부장에게 나한테 인수 인계 할 것을 종용했고 (그 부장은 업소의 창립멤버였습니다) 나와 부장 사이를 서로 견제 시킵니다. 자존심이 상한 부장은 사표를 쓰고 내가 그 자리를 맡았지만 여러 모로 모양세가 좋지 않았습니다. 부장이 나간 뒤에도 사장은 무슨 일만 생기면 전 부장을 다시 불러 들이라고 협박(?)을 합니다 저를 길들이려는 생각이죠. 그 당시 벌려놓은 일들도 많아 어떻게든 직장을 유지해야만 했지만 과감히 사표를 쓰고 연락을 끊었고 업소는 예전 부장이 다시 맡았습니다. 5개월 뒤 집에 들어서려는데 달력 뒷면에 큼직하게 붙은 붉은 글씨가 눈에 띄더군요. “카일아 연락 좀 부탁한다” 드디어 제가 내건 요구조건의 90%를 허락 받으며 개선 장군처럼 당당히 업소 부장으로 출근합니다.
얼마 전 밑에 직원 하나가 제가 자리를 비운 사이 사장한테 맞고 대들은 일이 있었습니다. 전 그 친구를 심하게 나무라면서도 아끼는 동생인지라 충고를 해 주었습니다. “자존심이 상하니? 그럴 수 있지. 하지만 말이다 자존심 때문에 신념을 버리고 화를 내는 일은 누구나 할 수 있단다. 남자가 품어야 할 그릇은 그보다는 커야 된다. 한이 있다면 가슴속에 담아 두지 말고 머리 속에 담아 두거라. 절대 잊지는 말라는 예기야.”.
사람이 노력을 기울일 가장 좋은 시기는 직접적이든 간접적이든 금전적 보상을 얻지 못할 때라고 “생각하라 그러면 부자가 되리라”는 저서에서 나폴레온 힐은 주장합니다. 많은 분들이 직장에서 상사나 후배들 때문에 어려움을 겪고 계실 겁니다. 피할 수 없으면 즐기라 했습니다. 세상에서 성공한 사회 생활은 자신의 적을 동료로 만들 수 있는 의지에서 시작됩니다. 신이 당신에게 빚을 지도록 만드세요.
to be continued........
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 8
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1966 스크랩 : 16 날짜 : 2005.05.24 00:25
한국에서 정경 유착하면 많은 정치, 경제게 비리들이 떠오를 겁니다. 하지만 그 둘은 음성적으로나 양성적으로 유착관계에 있고 금융 IQ 와 정치 IQ를 유기적으로 연결 하면 재산 증식에 도움이 됩니다.
이곳 게시판에서 노무현 대통령이 정권을 잡으면 조 중 동 신문을 사서 읽고 반대로 한나라당이 집권하면 한 겨레신문을 읽는다고 하는 분의 글을 접했습니다. 올바른 판단 입니다. 한걸음 더 나아가자면 한국과 미국 두 나라 정권과의 코드(code)를 살펴 보는 일도 중요하답니다. 주식으로 큰돈을 벌고 싶으신 분께서는 앞으로 미국 정치에도 관심을 가져 주세요.
글로벌 투자자들이 참고하는 MSCI지수 FTSE지수에서 한국의 주식 시장을 점차 선진국으로 레벨 업(Level up)하려는 움직임이 있습니다. 한국 주식 시장은 그 동안 가치 분석적인 면에서 저 평가 되어왔고 투명 경영과 책임 경영을 위한 기업들 자체의 노력들, 특히 기업 본업에서 창출되는 이익들이 꾸준히 높아지고 있습니다.
한 나라의 주식 시장이 선진국으로 분류 된다는 건 비교적 안심하고 투자할 만한 시장이란 뜻입니다. 주가가 Re-rating될 경우 장기적으로 500포인트에서 1000포인트 사이 박스 권에 갇혀 있던 종합 주가 지수가 한 단계 격상될 수 잇습니다. 주가의 하단이 올라 가서 더 이상 어느 선 이하로 안 내려 갈 경우를 대비 “주가 지수 선물”(Index futures)에 투자하시길 권장합니다. 단 다음 대선에서 미국과 한국 정권의 코드가 같을 경우에만 해당됩니다. 전문가가 아니어서 함부로 설명 드리지는 못하겠지만 투자를 하고 부를 연구하다 보면 받는 보상이 있답니다. 육감 (sixth sense)말이죠.
주식을 모두 처분하고 부동산에 몰두하던 중 미국 대선이 있었습니다. 부동산 투자를 하는 저로서는 공화당을 지지 할 수 밖에 없었답니다 (개인적으로 부시는 밥맛입니다만 그 당시 민주당이 내 놓은 법안 중에 특별 토지세법(부동산을 보유하면 토지세(property tax)를 내야하고 팔 때 이익금에 대한 세금을 따로 내는 실정에서 부동산을 2채 이상 보유한 사람에게 또 세금을 부여하는 이중 과세)을 반대 했기 때문이죠. 여러분 부자의 입장에서 싸우고 나눔에 넉넉해 지길 바랍니다. 빈자의 입장에서 투쟁하면 스스로 빈자가 되고 나눔에 인색해 진답니다. 반론의 여지가 있겠습니다만 평등이란 기회의 평등이어야지 결과의 평등은 저로서는 곤란하답니다.
성경의 창세기를 보면 요셉이 앞으로 7년 동안 풍년이 오고 7년 동안 흉년이 온다는 이집트 왕의 꿈 해몽을 통해 이집트에 닥칠 큰 환란을 대비했습니다. 미국 부동산 가격은 1980부터 폭발적으로 오르기 시작하고 1987까지 7년을 이어 졌지만 1988부터 다시 가격이 하락해 1994년 7년 동안 30%이상 하락 했으며 1995부터 다시 오르기 시작합니다. 7년을 주기로 계산 했을 때 2002년부터 다시 부동산 가격이 하락하여야 정상이겠지만 미국 역사상 최저 금리에 힘입은 부동산 가격은 천정 부지로 솟아 오릅니다 하지만 역사는 순환하고 낮은 금리혜택을 누려온 미국 경제에도 작용 반작용의 법칙이 적용됩니다. 마침내 미국에서 금리 인상이 이루어 진 거죠.
John R. Talbott는 “The coming crash in the housing market”이란 책에서 the appreciation we need to explain is a national, not a regional, issue라고 주장합니다. 즉 연방 경제가 살아 나지 않은 상태에서 지역적으로 폭등한 부동산 가격 인상은 거품이란 주장입니다. 금리는 물가 상승률과 경제 성장률을 말하죠? 최저금리라는 지렛대 (Leverage)가 힘을 잃고 쓰러지는 반 작용으로 부동산 가격 폭락 상태가 있을 수도 있다는 말이랍니다
우리 부부도 금리 인상을 부동산 거품이 빠지고 가격이 폭락할 조짐으로 받아 들였습니다. 수치적으로 금리가 1% 오를 때 부동산 가격이 10%씩 하락한 역사를 간과 할 수도 없었고요. 하지만 실패는 성공의 반대가 아니고 오히려 성공의 기반이며 위기는 바로 기회이기 도 하답니다. 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했지만 우린 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 부동산 투자를 시작합니다. 때론 공간을 이동 시키면 시간을 벌 수 있고 시간은 바로 돈이다라고 한말 기억 나세요? 살고 있는 집을 제외하고 모든 부동산을 처분하니 60만 불이 생겼고 모든 자금을 미국 올림픽이 열렸던 Georgia에 투자 합니다.
Georgia는 우리가 있는 곳에서 비행기를 타고도 2시간 30문 거리랍니다. 주위에선 너무 먼 곳에 투자한다고 말렸고 부동산 투자 1조 1항도 Comfort Zone내에서 투자 할 것을 권장 했지만 제 아내는 저의 판단에 믿음과 용기를 주었답니다. 남의 의견을 듣고 투자를 행하면 소극적이 됩니다만 객관적인 데이터를 분석한 후의 결정은 저를 진취적으로 자극했습니다. 아니면 무식한 사람이 용감하다던가요? 아무튼 1년 반 동안 Georgia에 집을 사들이기 시작했고 저의 판단은 운이 좋게도 맞았답니다.
to be continued............
[[10억달성체험기]] 4만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 - 마지막 편 -
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2011 스크랩 : 9 날짜 : 2005.05.26 15:28
2000도로 돌아가 보면 금리가 역사적 최하 점으로 달리고 있는 시점에서도 사람들은 더 나은 금리를 받고자 많은 사람들이 변동 모게 지를 택했습니다. 30년 상환 대출로 이자를 고정시키는 대출 상품을 고정 모계지라 하며 5년 동안 초 저리 이자(4.5% 선)율로 고정하고 나머지 25년 동안은 변동(Index + 은행 margin)으로 이자가 매달 바뀌는 프로 그램이 변동 모게 지입니다. 변동 모 게지 상품으로 2001도에 집을 구입한 분들은 2006도에는 집을 팔든가 오른 이자를 그대로 지불하며 살아야 합니다만 연방 금리가 2006까지 8%까지 오를 것이라는 전문가들의 분석으로 볼 때 수많은 부동산 매물이 쏟아져 나올 것은 당연지사고 이는 부동산을 seller’s market에서 다시 buyer’s market으로 돌려 놓을 가능성이 많습니다.
부시 행정부의 대규모 감세 안으로 연방 정부의 재정 적자가 누증될 것으로 우려 되고 증시 활황세로 증시 자금이 채권에서 주식으로 이동하고 있습니다. 결국 채권가격은 하락 할 수 밖에 없고 이는 주택금리 상승세로 연결 됩니다. 또한 경기 부양책인 통화량 증가를 위해 국채 매입은 전혀 고려하지 않겠다는 선언으로 당분간 상승세는 지속될 전망입니다.
미국인은 세계에서 제일 신용카드를 잘 쓰는 사람들로 유명합니다. 매해 평균20일씩 여행을 떠나며 휴가 후에는 일년 내내 휴가 비용을 갚는데 허덕이고 다시 휴가 철이 오면 신용카드를 긁어 댑니다. 정부는 신용카드 이자와 달리 집 담보 대출금에 대한 이자는 세금에서 감면해 줍니다 (집을 많이 구입해 더 많은 재산세를 정부에 내라는 말이죠). 집 가격이 오르자 많은 미국 가정들은 집 담보 대출을 받아 카드 빚을 일시적으론 갚지만 머지않아 신용카드의 잔고는 다시 차게 됩니다. 이런 분들에게 집값이 폭락하면 어떤 상황이 발생할 까요? 변동 이자율로 집을 산 사람들은 5년 뒤 상승한 이자를 감당하지 못할 것이며 집을 팔아도 집 담보 대출금을 배고 나면 남는 것이 별로 없겠죠? 결국 집값이 싼 곳으로 대량 이주할 가능성이 높습니다.
우리는 갖은 부동산을 모두 처분하기 시작 하는 동시에 대안적 투자처를 찾아야 했고 전 6달 동안의 조사를 마친 후 Georgia로 결론을 내렸습니다. 집 가격이 많이 오른 부동산 3곳을 처분하니 Georgia에 집 10채를 살 수 있는 목돈이 마련됐습니다. Georgia는 미국 내에서도 땅이 넓은 곳입니다. 땅 넓은 곳의 집값이 오른다는 것이 쉽지 않음에도 불구하고 우린 Georgia에 투자 합니다.
전문가들의 의견을 따르지 마세요 단 참조는 하시길 바랍니다. 한 우물을 판 사람들의 다식한 지식을 이용하세요 하지만 결정은 스스로 내립니다. 그들은 누구보다도 보수적인 사람들의 집단이고 또 당신보다 비즈니스 수완에선 뒤쳐질 수 있답니다. 그들은 나무는 보되 숲은 보지 못하는 사람들입니다. 책임지길 싫어하는 전문인들의 특성상 조언은 하되 대안은 제시하질 못하는 법이죠.
충신은 자신을 죽이고 간신은 주인을 죽입니다. 너무 강직한 사람 즉 상사나 사장이 내린 결정에 강직한 비판이나 회의적인 발언을 하는 사람들은 아무리 충직한 직원이라도 본인을 죽이는 일입니다. 또한 무조건 적인 아부나 아첨을 하는 사람들은 본인의 직책은 유지 할 수 있으나 그 주인을 죽이는 일이 됩니다. 사장이 망하면 본인의 직장도 잃을 수 있겠죠.
그렇다면 어떻게 해야 현명한 직장 생활을 할 수 있을까요. 그건 바로 비판은 하되 비판을 위한 비판이 되어서는 곤란 하며 대안을 제시 할 수 있는 비판이어야 합니다.
요즘 한국 정치권에서는 상생이란 표현을 자주 합니다만 여야 정치인들이 상생의 정치라 할 때 마다 누구를 위한 상생인지 분간이 안됩니다. 국민과 정치가 함께 상생하자는 것인지 아님 여당과 야당이 함께 끼리 끼리 봐 줄건 봐주고 적당이 넘어가자는 예긴지 혼란스럽습니다.
거북이는 무지하게 많은 알을 한꺼번에 낳습니다. 모래 사장에 구덩이를 파고 한번에 수십 개의 알들을 낳습니다. 어미가 수북하게 쌓인 알을 품으면 위의 알에 전해진 어미의 온기가 맨 밑에까지 전해지고 수북이 쌇인 다른 알들에 의해 어미의 체온이 적정선으로 일정기간 유지 된 후 아래서부터 위로 차례 차례 부화해 나온답니다. 맨 밑의 알에서 거북이가 부화되어 나오면 그 위의 알이 맨 아래로 이동하고 이렇게 해서 모두다 무사히 부화를 마칩니다. 상생의 원리입니다. 경제의 법칙에서도 상생의 논리는 적용됩니다. 이미 언급했듯이 유태인들의 78% 대 22% 룰이 바로 대표적인 예입니다. 남북한의 정치적 논리도 전 상생의 원리로 풀어가야 한다고 생각합니다.
평균 40만불 대의 집 3체를 처분한 후 자본금 60만 불로 20%씩 다운하고 평균 20만 불 대의 집 10체를 구입했습니다. 3체의 집을 팔지 않았을 경우 연 평균 10% 오른다고 가정할 때 한 해에 12만 불의 소득이 있겠죠($400,000.00 X 3 X 10% = 120,000.00). Georgia에 한 채당 평균 20만 불짜리 집 열 체를 구입했을 때 한 해에 5%오른다고 가정하면 한 채당 만 불씩의 소득, 총 10만 불의 소득이 있겠죠($200,000.00 X 10 X 5% = 100,000.00). 하지만 일년 후부터는 역전이 됩니다. 132만 불의 10%는 13만 2천 불 하지만 210만 불의 5%는 15만 불로 만 8천불의 추가 소득이 발생합니다.
어릴 적 집 마당에 토마토 나무가 있었답니다. 저는 파랗게 설익고 미처 자라지도 않은 토마토를 빨리 키우고 싶은 마음에 주사기에 물을 넣어 토마토 마다 찔러서 강제로 물을 주입했습니다. 그 다음날 전 저의 어머니의 화난 목소리를 들어야만 했죠. 그때 전 알 수 없었답니다. 난 물을 준 것뿐이었는데 토마토가 다 죽어 버렸으니 말이죠. 투자는 장기적으로 생각하세요. 야생에서 자생력이 강한 야자수(palm tree)도 5년이 지나야 열매를 맺는답니다.
동물도 길짐승이 있고 날짐승이 있듯이 사람도 야생이어야 하는 사람이 있고 야생으로 돌아가야 하는 사람들이 있답니다. 본인의 야생성을 되 찾아 오세요. 안주 하지 마시고 주위를 둘러 보세요 기회는 얼마든지 있답니다. 원숭이에게 돈 다발을 갖다 놓은들 쳐다 보지도 않겠지만 바나나를 갖다 놓으면 당장 팔을 뻗어 집을 겁니다. 돈도 원숭이의 바나나와도 같습니다. 주위에 널려 있으나 보려고 하지 않죠. 돈이 보인다면 당장 팔을 뻗어 집을 수 있지만 많은 사람들은 바로 눈앞에 놓인 돈과 기회를 보지 못합니다.
일전에 언급한 우리 집 손익 계산서를 다시 살피며 금리의 위대함에 대해 예기할 깨요.
클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
첫해에 35만 불의 수익이 창출 됩니다. 복리를 적용하면 두 번째 해부터는 수익이 기하급수적으로 늘겠죠. 어떤 규모의 투자이건 가능한 빨리 시작하세요. A와 B라는 사람이 있습니다. A는 일년에 5000불씩 10년간 투자 하고 묻어 두며 B는 일년 늦게 시작해서 매년 5000불씩 40년간 투자 한다고 할 때 같은 복리를 적용해서 40년 후 A와 B중 누가 수익이 더 낳을까요? 당연히 A의 수익이 더 높습니다.
72법칙이 있습니다. 얼마나 빨리 원금이 두 배가 되는지 계산하는 공식입니다. 예를 들어 이자 율이 6%라면 72를 6으로 나누면 12년 만에 원금이 두 배가 됩니다. 이자율이 10%라면 7년 2개월 걸린답니다. 이 방식으로 은행은 수익을 내지만 저는 이 공식을 저의 투자 회수율에 적용해 봤습니다. 복리를 적용해서 수익 율을 평균 20%로 잡으면 3년 6개월 후 저의 자산은 현재의 두 배가 됩니다. Quicken 2005라는 computer program을 사용하여 simulation을 해 본 결과도 3년 뒤 자산 50억이 조금 넘더군요. 저는 3년 안에 목표를 100억으로 잡았습니다. 결과적으로 제 목표를 달성하려면 50억이 모자란 셈이죠. 전 지금 이 남은 50억을 어떻게 이룰 것인가를 고민 중에 있답니다. 무자본으로 할 수 있는 인터넷 사업을 구상 중이고 장기 주식 투자 비중을 늘려 나갈 계획입니다.
에필로그
간단하게 생각하고 시작했지만 어느덧 9편까지 이어졌습니다. “세상의 지혜와 지식을 본인에게 각인시키는 가장 강력하고 효과적인 방법은 바로 남에게 가르치는 일이다” 라는 말도 있고 한가지 일을 시작하면 끝을 봐야 하는 제 성격도 작용했답니다 (그래서 전 도박을 하지 않습니다만 요즘 도박으로 전 재산을 탕진하는 동포들이 많아 가슴 아픕니다).
“습관은 케이블과 같다. 우리가 매일 한 가닥씩 꼬다 보면, 결국 도저히 끊어 버릴 수 없게 된다.”.
_ 호레이스 만
좋은 습관을 가지세요. 운동하고 공부하시길 바랍니다. 저의 일과는 대충 이렇습니다. 새벽4시에 들어와서 30분간 Weight Training을 하고 아침 7시까지 Wall Street Journal(굉장히 지루해서 취침용입니다만)과 독서를 한 후 잠이 듭니다. 보통 10반에 일어나 차가운 물 한 컵 마시고 차가운 물로 세수한 후 Tread Mill(러닝 머신 이라 하나요?)에서 30분에서 50분정도 달리면서 동시에 아침 television뉴스(주로 주식 채널과 음식 채널)를 시청한 후 간단히 야채 위주로 아침을 먹습니다. 집을 나서면서 우체통을 확인하고 운전 중 차가 정체할 경우 멜 확인을 합니다 (제 똥차 조수석은 항상 쓰레기로 덮여 있답니다). 시간을 아끼는 습관을 기르세요. 원래는 운동 실이 따로 있었으나 나태한 관계로 자주 빼먹게 되어 지금은 서재에 Weight training기구들이 있고 Tread Mill은 2층 벽걸이 Television앞에 놔두니 지루하지 않고 증권 뉴스를 시청할 수 있어서 시간도 절약 됩니다. 운동기구들은 비싸다면 비싸지만 건강에 투자하는 것이므로 아끼지 마세요. 헬스 클럽에 가서 하시는 것보다 본인의 의지만 확고하다면 시간적으로 경제적으로 많이 절약 됩니다.
Fax는 갖고 잇지만 따로 전화라인 이 없습니다. 저희 집은 모두 cellular phone을 사용하고 안 사람 것은 기본 사용료만 내고 제건 무제한 쓸 수 있습니다. Palm을 이용하세요 간간히 리서치를 할 수 있어 좋습니다. 전화라인대신 E-fax를 한 달에 12불 내고 사용하고 남는 돈은 뉴스만 나오는 기본 채널 한달 19불에 시청 합니다. 전자 우편 기계를 임대(한달 29불)하기 때문에 우체국 갈 시간을 절약합니다. 시간을 줄이는 일은 돈을 줄이는 일이고 또 다니는 동안 쓸데 없는 지출을 막아줍니다. 영화는 인터넷에서 합법적으로 다운 받아 DVD Builder로 구워서 2층 Home Theater에서 시청합니다(Router로 3층의 컴퓨터와 연결되어 있어서 운동하면서도 인터넷을 쓸 수 있게 해 놓았습니다). 은행은 퇴근하면서 Drive in ATM에 들려 Deposit(저금)하고 모든 지출은 월말에 한번에 갚아야 하는 신용카드로만 소비합니다. 모든 구매 내역이 Quicken 2005로 Transfer되어 차트가 만들어 집니다. 가계부 처리를 안 해도 소비 내역이 한 눈에 들어오고 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 월말에 지출 부담을 없애려면 더욱 절약하게 됩니다. 융자를 자주 받다 보니 credit관리가 전 생명입니다. 아침에 일어나 computer를 켜면 바로 pay해야 할 청구서를 보여 줍니다. 저의 아침은 돈을 쓰는 일부터 시작하니 하루 동안 더욱 절약에 신경 쓰게 된답니다.
제 글에 그 동안 보내 주신 관심 감사 드리고 부디 실천하세요. 저 보다 더 많이 이루신 분들은 충고 또한 고맙게 받겠습니다. 이번 주말에 5일 동안 Georgia로 휴가 겸 답사를 갔다 옵니다. 전 라스베가스로 여행을 가려 했더니만 아내가 Georgia로 가자고 하더군요. 간 김에 집 계약을 하나 더 하고 오렵니다. 꼬리말로 질문 남겨 주시면 다녀 와서 일일이 답해 드리렵니다..
저에게 멜 보내 주셨던 분들 또한 감사 드립니다. 돈으로 행복을 살 수는 없지만 불행을 막을 수는 있습니다. 문득 어렸을 적 일화 하나가 생각 납니다. 우리 집과 담 사이에 좀은 골목이 하나 있었는데 어머니께 야단이라도 맞으면 전 그곳에 곧잘 숨곤 했고 아버지와 어머니께서 다투시는 날에는 항상 그 골목에서 웅크리고 앉아 혼자 흐느껴야 했답니다. 그날도 웅크리고 앉아 울고 있는데 조그맣게 반짝이는 물체가 눈에 띄었습니다. 자세히 살펴보니 십 원짜리더군요. 하나를 발견하고 나니 그 주위에 여러 개가 연달아 눈에 띄었습니다. 당시 소라 과자가 20원했는데 전 과자가 먹고 싶을 때마다 좁은 골목을 살피곤 했습니다. 나중에 안 사실이지만 그 10원짜리 들은 우리 집에 월세로 있던 옆방 누나를 남자친구가 밤에 몰래 불러 낼 때 창문에 던졌던 동전들이었습니다. 그곳에서 서성이던 내 모습을 들켰던지 가끔씩은 100원짜리 거금이 눈에 띄기도 했답니다. 그 당시 20원을 주고 사먹었던 소라과자가 종종 생각 납니다. 우연찮게 주슨 20원의 동전이 얼마나 재게 행복을 가져다 주었는지도 말입니다.
_Kyle
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2047 스크랩 : 7 날짜 : 2005.05.19 17:35
내나이 35, 나는 비지니스 운영자도 아니고 그렇다고 전문인도 아니다 법대를 중도에서 포기 변호사의 꿈을 접은 한을 돈 만드는데 풀어온 4년 반, 문득 뒤돌아보니 제법 많은 돈이 모였고 내자신이 기특하단 생각이 들기도 한다. 목표가 무엇인지 조차 모른체 19살에 신부가되어 묵묵히 남편의견만을 따라준 내 11살 연하의 마누라한테 고맙기도 하다. 지난 주 모처럼 victoria's secret에가서 속옷 4벌을 사주었다. 난 그때 여자 속옷값이 무지 하게 비싸다는 걸 처음 알았다. 또 아내의 행복한 미소가 40만원가치의 속옷 때문만은 아니란걸 안 순간 마음이 짠했다.
현재 자산 20억 자본금 10억을 모았다. 집이 10채 계약중인 매물까지 포함하면 11채가 되었다. 현재 살고 있는 집은 60평 3층집이다. 이사와 집 치장하는데만 7000만원이 들어갔다. 하지만 작년까지 우린 5평짜리 집에서 침대를 곧 서재며 식탁이며 거실소파로 사용하며 비좁게 살아왔다. 이제 남은 목표는 100억. 앞으로 남은 5년동안 100억 을 만들계획이다. 결혼후 내게 남은 300만원으로 이만큼 이루었으니 앞으로의 목표가 그리 어려울것같진 않다.
관심을 보여주신다면 이제 내가 10억달성한 과정을 같은 꿈을 가진 여러분들과 나누려 한다.
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 1
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1878 스크랩 : 12 날짜 : 2005.05.20 05:27
전 자랑하는걸 좋아합니다. 하지만 현실세계에서 내 주위 분들은 내가 집이 11채 있는지 아무도 모릅니다. 이건 마치 유태인이 주일날 몰래 골프치다 홀인원하는심정과 비슷한거죠. 안식을을 안지킨 그 유태인은 자랑할 곳을 찾지 못할겁니다. 하지만 자랑은 못해도 자신감은 남습니다. 전 이곳에 와서 마음껏 자랑을 하렵니다. 잘난척한다고 욕하셔도 좋아여 아직까지 가야할 길이 멀기에 전 저의 작은 성공을 현실에선 꼭꼭 숨기렵니다.
언젠가 대학교를 수석으로 졸업한 상장을 표구해서 제 서재에 걸어 놓으려다 인쇄하는 곳에서 재밌는 상패를 봤습니다. 어느 분이 골프대회에 나가서 67타를 치고 너무 기뿐나머지 스코어 차트를 표구했더군여 증인 3명의 이름과 함깨 말이죠 하지만. 돈을 번다는것은 골프하곤 틀리죠 절대 자신의 부를 주위분들에게 알리지 마십시요 적어도 어느 정도 성취하기 전까진 말이죠.
10억을 이룬 과정의 시작을 말하려하면 2000년도로 돌아가야 합니다. 그때 전 슈퍼마켓에서 신라면을 살지 삼양라면을 사야할 지 고민(삼양라면이 100원인가 더 싸답니다)을 하는 재 자신에 실망해서 결국 라면을 다 먹지 못하고 혼자 울었답니다. 전 지금도 마켓에서 계산할 때 돈이 모자라 물건을 도로 내려 놓는 사람을 볼때면 종종 제가 대신 돈을 내주곤 합니다. 돈이 필요했습니다. 아니 성공이 하고 싶었죠 자본주의 사회에서 성공은 바로 부의 축적이기에 돈을 벌기로 작정했죠 그때 제가 접한 책중에서 warp이론을 배웠습니다.
10년을 공부해도 안돼는 영어실력이 미국에서 6개월만 있으면 부쩍 늡니다. 공간을 이동해서 10년이란 시간을 6개월로 단축시킨셈이죠 탈무드는 시간이 돈이라고 가르칩니다. 즉 공간을 이동해서 돈을 벌자는 착상 굳이 거창하게 워프 이론을 들먹이 지 않더라도 전 자신이 없었습니다. 한국에서 대학을 졸업하고 다시 법공부까지 한 나에게 주위 사람들의 시선은 굉장한 부담이었죠 아무 도 없는 곳에서라면 무슨일이든 돈 대는 일은 다 할 수 있다는 생각이 문득 들었습니다. 2000도 드디어 돈을 벌기위한 제 미국 생활이 시작됩니다.
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 2
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2648 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.19 17:33
$1500을 제게 빌려간 동생이 전화를 했습니다. 5일전 쯤에 제가 음성 메세지를 남겼기 때문이져 그 동생이 묻더군여
"형 급하지 않으면....."
"단돈 $1도 급하지 않은 돈이란 없다 그 돈을 사용하는 사람이 급할 뿐이야!"
제 단호함에 놀랐는지 동생은 미쳐 말을 마치지 못했습니다.
돈이란 흐르는 물과 같아서 그 물을 사용하는 주체와 용기에 따라 그 속도와 모양이 달라집니다.
많은 분들이 제 글을 보고 소설쓴다고 하시더군여. 삶은 때론 소설보다 더 드라마틱하답니다. bluesky33님과 빠이팅님의 미래는 밝아 보입니다. 짧은 댓글이지만 긍정적인 마인드가 인상적이내여 후훗...
전화를 마치기전 제 동생에게 충고 하나를 했습니다.
"$2000불짜리 샤넬 가방속에 $50을 넣어 다니는것보다 $50짜리 가방안에
$2000을 넣고 다닌다면 결코 넌 $1이 급할 일은 없을것이야"
처음 말씀드렸지만 전 아직도 제 사업체를 갖고 있지 못합니다. 옷장사를 하다 한번 망해 본 적은 있습니다. 그리 손실이 크진 않았지만 많은걸 배웠답니다. 각설하고 처음 미국에 와 보니 한국보다 기본 급여가 세더군여 하지만 급여가 많은 직장을 찾는것 또한 쉽지 않았습니다. 사무직에서 일하든지 노동일을 하던지 평균 200만원선 하지만 미국에선 기본 생활비 지출또한 높습니다. 전 법률사무소에서 일을 하고 한달에 250만원을 벌었는데 집세와 차 유지비 보험료, 세금등을 빼면 남는게 없더군여 가난의 악순환이죠 그렇게 3개월 가량 보내다 이런 생각이 들었습니다. 미국에서 벌고 한국처럼 쓴다면 다시 말해 높은 급여에 기본 생활비를 한국수준으로 줄인다면 많은 돈을 저축할 수 있겠다 싶었습니다.
걸어서 다닐 수 있는 법률사무소로 옮기고 차를 처분했습니다. 집은 잠만 자는곳으로 옮기고 낮에는 법률사무소 메니저로 밤엔 나이트 클럽 웨이타로 드디어 저의 짧고도 긴 "닭장 생활"이 시작됐답니다.
_to be continued.....
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 3
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1833 스크랩 : 14 날짜 : 2005.05.19 17:34
시간당 $10 받는 번역일로 법률사무소에 출근했습니다. 일거리는 무한대로 있었고 일요일도 일거리를 가져와 한주에 70시간 이상 일했습니다. 법률서적을 번역하다 시나브로 실무를 배웠고 법률 보조원을 거쳐 사무장까지 진급하는데 2년이 걸렸습니다.
문무를 겸비하고 무지하게 돈을 밝히시는 변호사님(서울대학교 공대, 유펜에서 법대)을 관찰한 결과 한가지 결론을 냈습니다. 돈을 버는데는 세가지, 3 W 가 중요하다는점.
1. Money Wise
2. Time Wise
3. People Wise
예를 들어 출근 후 2시간은 글을 씁니다. 고객유치차원의 Informercial (Information & Commercial)성 사설입니다. 글을 지역 신문사들에 winfax로 보냅니다. 2, 3 곳에서 연락이 오면 원고료를 받고 글을 올립니다. 물론 글 밑에는 변호사 사무실 연락처가 적힙니다. 돈을 받고 광고를 하는 셈이져 한장 한장의 글들은 년말에 책으로 출간됩니다. 인쇄 비용은 출판사가 맏고 인세는 10%를 받습니다. 신문에 실린 글들과 책들은 엄청난 광고효과와 공신력을 창출합니다.
본인 지출 없이(zero sum) 엄청난 광고 효과로 부를 이루었고(Money wise) Computer와 Networking 으로 시간을 절약(Time wise)했으며 변호사 자신은 컴맹임에도 불구하고 people wise를 통해 자신의 모자란 부분을 보충했습니다.
탈무드에 78대 22룰이 있습니다. 본인이 78%를 갖기 위해선 나머지 22%를 배풀라는 말입니다. 정사각형속 원이 78%면 나머지 4 모퉁이의 비율이 22%, 공기중 산소와 질소의 비율, 인체내 혈액을 포함한 물과 기타 장기의 비율들이 78 %대 22%로 이루어져 있습니다. 바꿔말하면 22%를 얻기 위해선 상대방의 78%를 인정하고 배아파하지 말라는 의미도 됩니다. 주위를 둘러보면 본인보다 상대방의 이익이 많으면 너죽고 나죽자는 식의 비지니스하시는 분이 많습니다. 사춘이 땅 사서 배아파하면 절대 성공할 수 없습니다. 언젠가는 상대방의 22%로 자신이 78%를 얻을 수도 있기 때문입니다.
위에 열거한 3가지 w중 제가 돈버는데 가장 요긴하게 사용된것은 People Wise였습니다. people wise에서 가장 중요한것이 OPM입니다. 다른 사람들의 돈(Other People's Money)이란 뜻이죠. 전 참 아둔하죠? "은행은 돈을 밑기는 곳이 아니라 돈을 가져오는곳이다"라는 평범한 지리를 깨닫는데 30년이 걸렸으니 말이죠. 저희 어머니가 평생동안 꼬박 꼬박 은행에 저금하시던 돈들은 바로 부자들이 더 큰돈을 버는데 이용됐으니 말이죠
다른 사람들의 돈(Other People's Money)을 합법적으로 잘 사용하면 돈을 벌수 있답니다. 물론 불법적으로 사용하면 사기꾼소릴 듣겠죠. 여기서 다른사람들이란 은행과 국가도 포함됩니다. 세금을 합법적으로 연기(defer)시키는 일도 돈을 만드는 과정인것이죠.
1년쯤일하니 돈이 모이기 시작했고 second job을 찾기 시작했습니다. 개인적인 생각이지만 직장을 선택할땐 3가지 요소가 있습니다.
1. 미래에대한 전망
2. 수입
3. 그리고 사람
우리는 미래를 보고 직장을 선택하기도 하고 돈을 따라 직장을 옮겨다니기도 합니다. 또 이도저도 없지만 같이 일하는 사람들이 좋아 스카웃제이를 과감히 거절하기도 하죠. 이 3가지중 한가지만 만족되면 그 직장은 괜찮은 직장입니다. 나머지 두가지 요소는 본인이 일하면서만들어가면 됩니다. 직업에는 귀천이 없으니까 전 second job으로 돈을 택했습니다. 나이트 클럽 웨이타죠. 제가 법률사무소에서 일하는것보다 수입이 두배였습니다. 6시에 퇴근하면 바로 집으로가 뜨거운물로 샤워를 하면 피로가 풀립니다. 8시에 클럽에 출근 새벽 4시에 퇴근하면 내일 출근할 양복을 다려 놓고 1시간 독서(주로 경제서적)후 잠을 잡니다. 어쩌다 회식이라도 있는 날이면(다른 웨이타들은 제가 two job뛰는것을 몰랐습니다) 한시간 남짓 자고 출근한적도 많았죠. 법률사무소는 주 5일 근무제고 나이트 클럽에선 주 6일을 일했습니다. 토요일엔 법률사무소 대신 편이점에서 캐쉬어로 일하고 밤엔 또 클럽에 나갔습니다.
저의 첫번째 부동산에 투자됐던 종자돈은 그렇게 피땀흐리며 낮에는 더블넥타이로 밤에는 나비 넥타이로 만들어져 갔습니다.
...to be continued
_Kyle
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 이룬 과정 4
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2048 스크랩 : 14 날짜 : 2005.05.20 05:23
인간의 잠재능력은 무한합니다. 겨울에도 아침에 일어나 차가운 물로 세수하시는지요? 잠에서 깨어난 짧은 10분의 시간은 굉장히 중요한 아침의식입니다. 잠재의식과 무의식을 의식차원으로 끌어올릴 수 있는 하루 중 유일한 시간이죠. 목표를 장기적으로 정하지 마세요. 인간의 나태함이란 그 의지만큼이나 강하답니다. 목표를 6개월 단위로 세우시고 한 걸음 앞서 도전 하세요. 어릴 적 방학숙제를 기억하십니까? 방학 기간 내내 놀다 문득 정신을 차려 보면 개학이 일주일 앞으로 다가와 있습니다. 엄청난 분량의 숙제를 몇 일 동안 몰아서 하곤 합니다. 개학 첫날에 숙제는 보기 좋게 가방 속에 담겨 있곤 했죠. 운영자에게 제안합니다. 10 in 10이 아니라 1 in 1 (1년 동안 1억 만들기)은 어떨까요 적어도 방 제목만큼이라도 말이죠. 목표 기간이 가까워야 집중력이 좋아지고 시너지 효과도 크기 때문입니다.
제 삶의 지침은 성취감으로 극복됐습니다. 랩으로 둘둘 말려 냉동실에 쳐 박힌 생선처럼 혼미한 삶을 살았죠. 돈 독이 오른 겁니다. 부자와 가난한 사람의 차이는 얼마만큼 버느냐가 아니라 얼마만큼 저축하느냐에 달려 있습니다. “일반인들은 소비하고 저축하지만 부자들은 저축하고 소비합니다” 이곳에 올라온 많은 글들과 차트를 보세요. 대부분 수입과 소비부분을 정하고 저축액수가 마지막으로 결정됩니다. 세상엔 10%의 부자와 90%의 가난한 사람이 있습니다. 90%의 행동양식을 따라 하지 마세요. 역 발상으로 매달 저축 목표를 정하시고 소비를 하세요. 신기하게도 모자란 부분은 어떻게든 만들어 집니다.
전 한걸음 더 나아가 수입의 90%를 저축이 아닌 투자하고 소비했습니다. 흔히들 투자할 준비로 몇 년씩 종자돈을 만 드려 합니다. 하지만 그렇게 하면 한걸음 뒤쳐 집니다. 바로 투자를 시작하세요. 제가 좋아하는 “이상”의 시들을 읽으며 느낀 건 항상 한걸음 앞서간다는 점이었습니다. 10년이 넘게 흘러 다시 ‘오감도’를 읽어도 여전히 한걸음 시대를 앞서가더군요.
Dividend reinvestment plan을 취급하고 10년 이상 수익률이나 배당금을 많이 지불한 회사를 선택 한 후 첫 주는 증권회사를 통해 구입했습니다. 회사에선 첫 주식을 직접 팔지 않기 때문이죠. 증권회사를 통해 산 주식을 회사에 등록한 후부터는 On line에서 회사로부터 직접 구입합니다. 이렇게 하면 브로커비용이나 수수료가 거의 들지 않습니다.
미국 말에 “Think slow, act fast(천천히 생각하고 결정하며 결정된 후에는 발리 행동하라)”란 말이 있습니다. Dollar cost averaging으로 매달 수입의 90%를 저축하듯 투자했습니다. 투자할 회사를 고른 후에는 차트는 아예 보지도 않았습니다. 같은 돈을 투자해도 주식값이 오르면 조금 사게 되고 주식값이 떨어지면 자연히 많은 주식을 사게 됩니다 (물타기라고 하죠?). 이런 식으로 주식을 5개정도 사들여 저만의 작은 Mutual fund가 만들어 졌답니다
종자돈을 미국말로는 smart money라고 합니다. 다음 투자를 위해 영리하게 대기하고 있는 돈이란 뜻이죠. 전 smart money를 위한 저축 액 조차 바로 투자를 해 다른 사람보다 한걸음 앞서 갈 수 있었습니다.
법률사무소에서 한 달에 버는 $2500중 $1500불과 나이트 클럽에서 한 달 동안 버는 $3000을 몽땅 제가 정한 회사 주식에 골고루 투자했고 일년 뒤 한번에 처분하니 7000만원이 되더군요(세금은 지금까지도 합법적으로 연기하고 있습니다). 35%의 수익 율을 올린 것이죠(당시 은행 금리는 4%수준). 왜 주식을 처분 했냐고요? 사랑하는 지금의 아내를 만나 사기(?) 결혼을 작업해야 했기 때문이죠. 저의 인생에서 가장 중요한 투자가 기다리고 있었습니다. :)
to be continued……..
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 5
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1770 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.21 04:57
드디어 35살 인생에서 가장 소중한 반려자를 만났습니다. 보 잘 것 없던 제가 세상에 태어나 가장 잘한 일이 있다면 그건 제 아내와 결혼에 성공한 일입니다. 결혼은 가장 중요한 투자입니다. 이혼의 30%가 평균 6, 7년 후 이루어 진다고 합니다 잘못된 투자는 돈을 잃을 뿐이지만 파경을 맞은 결혼은 결혼 생활의 시간만큼 손해 봅니다. 시간은 바로 돈이랍니다.
아내를 첨 만났을 때 전 30살, 아내는 19살의 고등학교 졸업반이었습니다. 19살의 이 꼬마 아가씨에게 내 모든 재산을 올 인했습니다. 이 승산 없는 싸움은 아내의 고등학교 졸업식 날 장인 어른께 인사 드리면서 시작됐습니다. 그 당시 처갓집은 이제 막 비즈니스를 시작하는 단계여서 결혼은 무리였고 우여곡절 끝에 장인어른은 만나는 건 허락 하지만 결혼은 나중으로 미루자는 결론을 내렸죠.
전 주식을 모두 매각하고 집을 구하러 다녔습니다. 5평짜리 원룸이라도 내 집을 소유해야만 했습니다. 주식을 모두 처분하니 7만 불이 남더군요 침대 하나 겨우 드는 5평짜리 아파트를 융자 없이 5만 불에 구입했고 남은 2만 불은 결혼준비에 사용했습니다. 예식장을 예약하고 신부화장부터 비디오 촬영까지 모든 준비를 혼자 마친 후 결혼식 일주일전 장인 어른과 한국에 계신 저의 부모님 깨 일방적으로 통고했습니다. 죄송스러웠고 건방 졌지만 그렇게 일사 천리로 밀어 붙이지 않았더라면 저의 결혼은 성공 할 수 없었을 겁니다 (제 부모님과의 화해는 그로부터 4년이 걸렸답니다). 제 아내는 영문도 모른 채 만난 지 3개월 만에 저의 신부가 되었습니다. 짧은 신혼여행에서 돌아온 날 전 제 아내에게 한가지 약속을 합니다.
“대학에 가서 계속 공부시켜주지 못해 마음이 아프다. 한가지는 약속 하마. 너의 친구들이 대학을 졸업하고 취업난에 허덕이고 갈등할 때 너는 어느 나라로 여행갈지 하는 고민을 해야 할 것이야”
결혼을 하면서 동시에 다시 빈털터리가 되었지만 우리에겐 (이제부터 우리라는 표현을 합니다. 제가 이룬 10억은 저 혼자만의 힘만으론 결코 이루어 질 수 없었답니다) 작은 아파트가 생겼습니다 .비록 좁고 허름했지만 집세를 절약할 수 있었고 5만 불에 구입한 작은 집이 3년 뒤 22만 불에 팔렸으니 전 결혼과 부동산 투자를 동시에 성공한 셈입니다.
결혼을 한 2001년부터 주식시장이 폭락하기 시작했습니다. 연방 정부는 시장의 투자 성 현금 유동을 늘리기 위해 금리를 역사적 최하 점으로 내리기 시작했고 많은 세금 감면을 해주었지만 시중에 풀린 돈들은 투자할 곳을 찾지 못한 채 부동산 경기만 부풀리는 결과를 낳았습니다. 은행들은 앞다투어 편하고 빠른 대출 상품을 내 놓기 시작했고 부동산 시장은 Buyer’s market에서 Seller’s Market으로 움직이기 시작했습니다. 결론 적인 예기지만 그때 당시에는 땅 넓은 미국에서 아무도 부동산 경기가 지금처럼 과열되리라곤 생각지 않았습니다. 부를 이루려면 반걸음 앞서 나가야 합니다. 끊임없이 공부하세요 고 장난 시계는 하루에 두 번 정확합니다만 버려집니다. 하루에 5분, 10분 틀리더라도 움직이는 시계가 가치 있답니다
결혼과 동시에 다시 무일푼신세가 된 저는 부동산 라이센스(공인 중계 사)를 취득하고 OPM(Other People’s Money)을 이용 본격적인 부동산 투자를 시작합니다.
To be continued……
[[10억달성체험기]] 4년 만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 6
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1565 스크랩 : 15 날짜 : 2005.05.22 16:01
부자가 되기 위해 반드시 알아야 할 경제상식이 재무제표입니다. 재무제표에는 손익 계산서와 대차 대조표가 있습니다. 손익 계산서란 수입과 지출의 비율이고 대차 대조표는 자산과 자본의 비율입니다. 부자가 되는 일은 간단합니다. 가정의 손익계산서를 작성하시고 수입을 최대한 늘리고 지출을 최대한 줄입니다. 대차 대조표를 작성하시고 자산을 무한 정 늘리시는 동시에 부채를 최대한 줄이세요. 손익 계산서와 대차 대조표는 항상 유기적으로 움직이기 때문에 부채를 갚는 일도 바로 저축이 되고 저축은 투자로 이어진답니다.
결혼과 동시에 변호사 사무실 사무장을 그만 두고 수익이 더 나은 클럽 Manager로 자릴 옮겼습니다. 본격적으로 밤일이 시작됐고 낮엔 아내와 부동산을 공부했죠. 미국 부동산 면허를 취득한 일은 남을 위해 일하기 위함이 아닌 부동산 수수료를 줄이기 위해 선택했습니다. 우리는 현재 연봉이 4억입니다.
클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
(복리를 적용하면 일년에 40만 불이 넘습니다. 복리의 위대함에 대해선 추후에 예기하겠습니다)
많은 분들에게 왜 부동산을 하느냐고 물어보면 대다수의 사람들이 “안전하고 수익이 높으니까” 라고 말합니다. 저는 이렇게 답합니다.
“부동산을 하는 이유는 제가 잠자고 있는 동안에도 제 돈이 저를 위해 일을 하고 성공을 위한 시간을 단축시킬 수 있어서 입니다”
부동산 투자에서 제일 중요한 점은 현금흐름(cash flow)입니다. 제 아무리 가격이 많이 오를 집이라도 현금흐름이 네거티브라면 제고 하세요. 단 돈 $1불이라도 매달 수입이 창출 되어야 합니다. 그렇지 않으면 집이 아닌 빚을 사는 셈이 됩니다.
부동산을 영어로 Real Estate이라 합니다. 여기서 Real은 왕족을 의미하고 Estate은 땅을 말합니다. 즉 부동산은 왕족의 토지란 뜻이 됩니다. 부동산을 구입하면 매년 토지세(property tax)를 내야 하는데 연체가 잦으면 그 집의 주인이 누군지 알게 된답니다. 정부는 집을 차압 해 매각하고 남은 돈은 융자(Financing)해준 은행에 우선권을 줍니다 Financing의 Fine은 벌금이란 뜻이고 모게지 론(Mortgage Loan)에서 Mort는 어원이 악마 gage는 계약 즉 악마의 계약으로 받은 대출금이란 뜻입니다.
우리도 처음엔 작고 조심스럽게 시작했답니다. 5만 불을 주고 산 집을 담보로 하고 받은 4만 불로 20%의 다운 페이를 하고 경매 아파트(10평 남짓)를 사서 임대 하니 매월 원금과 이자를 갚고도 한 달에 30만원의 cash flow가 생겼습니다. 평소 지인 깨 부탁해 4만 불짜리 친목계를 들고 2번을 타니 이자가 한 달에 20만원 이자를 갚고도 한 달에 10만원의 cash flow가 돌았고 여전히 제 수중엔 4만 불이 남았습니다. 이 4만 불로 다시 허름한 아파트를 사서 다시 임대 세 번째 아파트에선 40만원의 cash flow가 나옵니다. (주택 담보 대출이란 참 흥미롭습니다. 우린 물건을 사고 마음에 안 들면 반품을 해야 돈이 다시 나오지만 주택이란 물건을 여전히 소유하면서도 돈이 나온답니다).
부자들은 팔면서가 아닌 사면서도 이익을 남깁니다. 결혼 후 일년 안에 작지만 3개의 집을 소유하게 됐고 집세가 전혀 나가지 않았으며 매월 50만원이란 고정 수입이 생겼답니다. 매월 나가는 게 돈과 최소한의 생활비는 제 아내의 수입으로 충당했고 저의 수입은 전액 smart money로 이용됩니다. 돈을 벌다 보면 가속도의 법칙, 작용 반작용의 법칙, 지렛대 효과 (Leverage Effect) 등 물리의 법칙이 돈과 관계돼 있다는 걸 깨닫게 됩니다. 지출이 줄고 고정 수입이 늘어나니 자연히 우리 가정의 손익계산서와 대차 대조표는 건강한 Portfolio 창출하게 됩니다. 제가 처음 올린 글에서 앞으로 5년 안에 100억을 목표로 한다고 말씀 드렸는데 위의 손익 계산서를 보시면 아시겠지만 결코 허황된 꿈이 아니랍니다.
부동산 투자를 하려면 두가 지가 있습니다. 하나는 투자고 다른 하나는 거래입니다. 투자는 전략이고 거래는 전술입니다. 일요일마다 발 품을 팔며 새로 짓는 신축 아파트를 사들였고 완공된 후 바로 되팔았습니다. 사세 차익이 한번의 거래마다 3만불 씩 남았고 그 돈은 다시 투자로 이어 졌습니다. 적은 힘만으로 큰 물건을 들어 올리는 지렛대 효과(Leverage Effect)와 은행 돈을 빌려 투자하고 이자와 원금은 다른 사람들 돈(임대인)으로 해결하여 OPM (Other people’s money)을 적절히 활용한 결과 입니다. 그렇게 3년의 세월이 흘렀고 더 큰 덩치의 집들도 많이 사들였지만 저흰 여전히 5평짜리 집에 똥차를 몰았답니다. 드디어 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했고 우린 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 투자를 시작합니다.
To be continued…………….
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 7
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1969 스크랩 : 13 날짜 : 2005.05.23 03:36
“당신이 불쾌한 주인을 섬기고 있다면, 그에게 더욱 많이 봉사 하라. 신이 당신에게 빚을 지게 만들라. 모든 노력에 보상이 있을 것이다. 보상이 늦으면 늦을수록 당신에게는 더 크게 이루어 질 것이다. 복리에 복리를 더하는 것이 신이 베푸는 관례이고 법칙이기 때문이다”
“보상” 랠프 왈도 에머슨
직장 이야기를 하겠습니다. 처음 2년까지는 죽음의 시간이었습니다. 지금도 마찬가지지만 밤일 뿐 아니라 사장 집 집사 노릇까지 해야 만 했으니 말이죠. 영어가 되지 않는 부장은 갖은 권모 술수로 호시 탐탐 절 내보내려고만 했답니다. 실제로 해직 통보를 받고 무릎을 꿇고 용서를 빌면서 속으로 많이 울었습니다. 가슴속에 비수가 꽂히는 억울한 기분이 들 더 군요. 난 가슴에 꽂힌 칼을 빼지 않고 품기로 결심합니다. “언젠가 이 상처가 다 아물면 칼을 빼내어 칼 자루를 내가 쥐리라” 아이러니 하게도 제 작은 성공의 시작은 은 저를 모함한 그 분 때문에 더 강해졌습니다.
운동권(?) 출신의 사장은 틈만 나면 손찌검하기 일 수였지만 영업 부장을 견제하고 제가 살아 남는 유일한 길은 사장의 약점을 해결해 주는 일이었습니다. 결혼 한 후에도 새벽 5시에 귀가 하는 저를 아침 8시에 불러 들이기 일 수고 한번 나가면 쉬지도 못하고 바로 출근해야 했습니다. 각종 법률 소송에 휘말린 사장의 통역관으로 비서 겸 집사로 착취당했답니다. 사장은 집행 유예전과 때문에 매주 5일 이상 probation office에가서 정신과 상담을 해야 했는데 당연히 통역은 저의 목이였습니다.
일례로 새벽 다섯 시에 퇴근 아침 7시에 사장을 만나 하루 종일 운전수일을 하고 (제 사장님은 음주 운전 경력 4번으로 운전면허가 없답니다) 저녁 8시에 클럽으로 바로 출근 새벽 5시에 퇴근하는 저에게 또 심부름을 시켰습니다. “안 사람이 몸이 아프니 누구 집에 가서 약을 좀 얻어 오너라” 폭설이 오는 날 평소 사장 집까지는 운전으로 40분거리 함박눈이 쏟아지는 추운 겨울 새벽에 약을 얻어다 주고 집에 들어온 시간이 아침 10시 단 두 시간 만 자고 27시간을 일 한 겁니다.
업소에서 현 부장보다 내가 더 필요하다는 걸 인식한 사장은 틈만 나면 직원 들 앞에서 부장에게 나한테 인수 인계 할 것을 종용했고 (그 부장은 업소의 창립멤버였습니다) 나와 부장 사이를 서로 견제 시킵니다. 자존심이 상한 부장은 사표를 쓰고 내가 그 자리를 맡았지만 여러 모로 모양세가 좋지 않았습니다. 부장이 나간 뒤에도 사장은 무슨 일만 생기면 전 부장을 다시 불러 들이라고 협박(?)을 합니다 저를 길들이려는 생각이죠. 그 당시 벌려놓은 일들도 많아 어떻게든 직장을 유지해야만 했지만 과감히 사표를 쓰고 연락을 끊었고 업소는 예전 부장이 다시 맡았습니다. 5개월 뒤 집에 들어서려는데 달력 뒷면에 큼직하게 붙은 붉은 글씨가 눈에 띄더군요. “카일아 연락 좀 부탁한다” 드디어 제가 내건 요구조건의 90%를 허락 받으며 개선 장군처럼 당당히 업소 부장으로 출근합니다.
얼마 전 밑에 직원 하나가 제가 자리를 비운 사이 사장한테 맞고 대들은 일이 있었습니다. 전 그 친구를 심하게 나무라면서도 아끼는 동생인지라 충고를 해 주었습니다. “자존심이 상하니? 그럴 수 있지. 하지만 말이다 자존심 때문에 신념을 버리고 화를 내는 일은 누구나 할 수 있단다. 남자가 품어야 할 그릇은 그보다는 커야 된다. 한이 있다면 가슴속에 담아 두지 말고 머리 속에 담아 두거라. 절대 잊지는 말라는 예기야.”.
사람이 노력을 기울일 가장 좋은 시기는 직접적이든 간접적이든 금전적 보상을 얻지 못할 때라고 “생각하라 그러면 부자가 되리라”는 저서에서 나폴레온 힐은 주장합니다. 많은 분들이 직장에서 상사나 후배들 때문에 어려움을 겪고 계실 겁니다. 피할 수 없으면 즐기라 했습니다. 세상에서 성공한 사회 생활은 자신의 적을 동료로 만들 수 있는 의지에서 시작됩니다. 신이 당신에게 빚을 지도록 만드세요.
to be continued........
[[10억달성체험기]] 4년만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 8
글쓴이 : 카일짱
조회 : 1966 스크랩 : 16 날짜 : 2005.05.24 00:25
한국에서 정경 유착하면 많은 정치, 경제게 비리들이 떠오를 겁니다. 하지만 그 둘은 음성적으로나 양성적으로 유착관계에 있고 금융 IQ 와 정치 IQ를 유기적으로 연결 하면 재산 증식에 도움이 됩니다.
이곳 게시판에서 노무현 대통령이 정권을 잡으면 조 중 동 신문을 사서 읽고 반대로 한나라당이 집권하면 한 겨레신문을 읽는다고 하는 분의 글을 접했습니다. 올바른 판단 입니다. 한걸음 더 나아가자면 한국과 미국 두 나라 정권과의 코드(code)를 살펴 보는 일도 중요하답니다. 주식으로 큰돈을 벌고 싶으신 분께서는 앞으로 미국 정치에도 관심을 가져 주세요.
글로벌 투자자들이 참고하는 MSCI지수 FTSE지수에서 한국의 주식 시장을 점차 선진국으로 레벨 업(Level up)하려는 움직임이 있습니다. 한국 주식 시장은 그 동안 가치 분석적인 면에서 저 평가 되어왔고 투명 경영과 책임 경영을 위한 기업들 자체의 노력들, 특히 기업 본업에서 창출되는 이익들이 꾸준히 높아지고 있습니다.
한 나라의 주식 시장이 선진국으로 분류 된다는 건 비교적 안심하고 투자할 만한 시장이란 뜻입니다. 주가가 Re-rating될 경우 장기적으로 500포인트에서 1000포인트 사이 박스 권에 갇혀 있던 종합 주가 지수가 한 단계 격상될 수 잇습니다. 주가의 하단이 올라 가서 더 이상 어느 선 이하로 안 내려 갈 경우를 대비 “주가 지수 선물”(Index futures)에 투자하시길 권장합니다. 단 다음 대선에서 미국과 한국 정권의 코드가 같을 경우에만 해당됩니다. 전문가가 아니어서 함부로 설명 드리지는 못하겠지만 투자를 하고 부를 연구하다 보면 받는 보상이 있답니다. 육감 (sixth sense)말이죠.
주식을 모두 처분하고 부동산에 몰두하던 중 미국 대선이 있었습니다. 부동산 투자를 하는 저로서는 공화당을 지지 할 수 밖에 없었답니다 (개인적으로 부시는 밥맛입니다만 그 당시 민주당이 내 놓은 법안 중에 특별 토지세법(부동산을 보유하면 토지세(property tax)를 내야하고 팔 때 이익금에 대한 세금을 따로 내는 실정에서 부동산을 2채 이상 보유한 사람에게 또 세금을 부여하는 이중 과세)을 반대 했기 때문이죠. 여러분 부자의 입장에서 싸우고 나눔에 넉넉해 지길 바랍니다. 빈자의 입장에서 투쟁하면 스스로 빈자가 되고 나눔에 인색해 진답니다. 반론의 여지가 있겠습니다만 평등이란 기회의 평등이어야지 결과의 평등은 저로서는 곤란하답니다.
성경의 창세기를 보면 요셉이 앞으로 7년 동안 풍년이 오고 7년 동안 흉년이 온다는 이집트 왕의 꿈 해몽을 통해 이집트에 닥칠 큰 환란을 대비했습니다. 미국 부동산 가격은 1980부터 폭발적으로 오르기 시작하고 1987까지 7년을 이어 졌지만 1988부터 다시 가격이 하락해 1994년 7년 동안 30%이상 하락 했으며 1995부터 다시 오르기 시작합니다. 7년을 주기로 계산 했을 때 2002년부터 다시 부동산 가격이 하락하여야 정상이겠지만 미국 역사상 최저 금리에 힘입은 부동산 가격은 천정 부지로 솟아 오릅니다 하지만 역사는 순환하고 낮은 금리혜택을 누려온 미국 경제에도 작용 반작용의 법칙이 적용됩니다. 마침내 미국에서 금리 인상이 이루어 진 거죠.
John R. Talbott는 “The coming crash in the housing market”이란 책에서 the appreciation we need to explain is a national, not a regional, issue라고 주장합니다. 즉 연방 경제가 살아 나지 않은 상태에서 지역적으로 폭등한 부동산 가격 인상은 거품이란 주장입니다. 금리는 물가 상승률과 경제 성장률을 말하죠? 최저금리라는 지렛대 (Leverage)가 힘을 잃고 쓰러지는 반 작용으로 부동산 가격 폭락 상태가 있을 수도 있다는 말이랍니다
우리 부부도 금리 인상을 부동산 거품이 빠지고 가격이 폭락할 조짐으로 받아 들였습니다. 수치적으로 금리가 1% 오를 때 부동산 가격이 10%씩 하락한 역사를 간과 할 수도 없었고요. 하지만 실패는 성공의 반대가 아니고 오히려 성공의 기반이며 위기는 바로 기회이기 도 하답니다. 금리와 미국 주식시장이 상생을 하기 시작했지만 우린 집을 하나씩 정리하고 좀더 공격적인 부동산 투자를 시작합니다. 때론 공간을 이동 시키면 시간을 벌 수 있고 시간은 바로 돈이다라고 한말 기억 나세요? 살고 있는 집을 제외하고 모든 부동산을 처분하니 60만 불이 생겼고 모든 자금을 미국 올림픽이 열렸던 Georgia에 투자 합니다.
Georgia는 우리가 있는 곳에서 비행기를 타고도 2시간 30문 거리랍니다. 주위에선 너무 먼 곳에 투자한다고 말렸고 부동산 투자 1조 1항도 Comfort Zone내에서 투자 할 것을 권장 했지만 제 아내는 저의 판단에 믿음과 용기를 주었답니다. 남의 의견을 듣고 투자를 행하면 소극적이 됩니다만 객관적인 데이터를 분석한 후의 결정은 저를 진취적으로 자극했습니다. 아니면 무식한 사람이 용감하다던가요? 아무튼 1년 반 동안 Georgia에 집을 사들이기 시작했고 저의 판단은 운이 좋게도 맞았답니다.
to be continued............
[[10억달성체험기]] 4만에 자산 20억 자본금 10억 만든 과정 - 마지막 편 -
글쓴이 : 카일짱
조회 : 2011 스크랩 : 9 날짜 : 2005.05.26 15:28
2000도로 돌아가 보면 금리가 역사적 최하 점으로 달리고 있는 시점에서도 사람들은 더 나은 금리를 받고자 많은 사람들이 변동 모게 지를 택했습니다. 30년 상환 대출로 이자를 고정시키는 대출 상품을 고정 모계지라 하며 5년 동안 초 저리 이자(4.5% 선)율로 고정하고 나머지 25년 동안은 변동(Index + 은행 margin)으로 이자가 매달 바뀌는 프로 그램이 변동 모게 지입니다. 변동 모 게지 상품으로 2001도에 집을 구입한 분들은 2006도에는 집을 팔든가 오른 이자를 그대로 지불하며 살아야 합니다만 연방 금리가 2006까지 8%까지 오를 것이라는 전문가들의 분석으로 볼 때 수많은 부동산 매물이 쏟아져 나올 것은 당연지사고 이는 부동산을 seller’s market에서 다시 buyer’s market으로 돌려 놓을 가능성이 많습니다.
부시 행정부의 대규모 감세 안으로 연방 정부의 재정 적자가 누증될 것으로 우려 되고 증시 활황세로 증시 자금이 채권에서 주식으로 이동하고 있습니다. 결국 채권가격은 하락 할 수 밖에 없고 이는 주택금리 상승세로 연결 됩니다. 또한 경기 부양책인 통화량 증가를 위해 국채 매입은 전혀 고려하지 않겠다는 선언으로 당분간 상승세는 지속될 전망입니다.
미국인은 세계에서 제일 신용카드를 잘 쓰는 사람들로 유명합니다. 매해 평균20일씩 여행을 떠나며 휴가 후에는 일년 내내 휴가 비용을 갚는데 허덕이고 다시 휴가 철이 오면 신용카드를 긁어 댑니다. 정부는 신용카드 이자와 달리 집 담보 대출금에 대한 이자는 세금에서 감면해 줍니다 (집을 많이 구입해 더 많은 재산세를 정부에 내라는 말이죠). 집 가격이 오르자 많은 미국 가정들은 집 담보 대출을 받아 카드 빚을 일시적으론 갚지만 머지않아 신용카드의 잔고는 다시 차게 됩니다. 이런 분들에게 집값이 폭락하면 어떤 상황이 발생할 까요? 변동 이자율로 집을 산 사람들은 5년 뒤 상승한 이자를 감당하지 못할 것이며 집을 팔아도 집 담보 대출금을 배고 나면 남는 것이 별로 없겠죠? 결국 집값이 싼 곳으로 대량 이주할 가능성이 높습니다.
우리는 갖은 부동산을 모두 처분하기 시작 하는 동시에 대안적 투자처를 찾아야 했고 전 6달 동안의 조사를 마친 후 Georgia로 결론을 내렸습니다. 집 가격이 많이 오른 부동산 3곳을 처분하니 Georgia에 집 10채를 살 수 있는 목돈이 마련됐습니다. Georgia는 미국 내에서도 땅이 넓은 곳입니다. 땅 넓은 곳의 집값이 오른다는 것이 쉽지 않음에도 불구하고 우린 Georgia에 투자 합니다.
전문가들의 의견을 따르지 마세요 단 참조는 하시길 바랍니다. 한 우물을 판 사람들의 다식한 지식을 이용하세요 하지만 결정은 스스로 내립니다. 그들은 누구보다도 보수적인 사람들의 집단이고 또 당신보다 비즈니스 수완에선 뒤쳐질 수 있답니다. 그들은 나무는 보되 숲은 보지 못하는 사람들입니다. 책임지길 싫어하는 전문인들의 특성상 조언은 하되 대안은 제시하질 못하는 법이죠.
충신은 자신을 죽이고 간신은 주인을 죽입니다. 너무 강직한 사람 즉 상사나 사장이 내린 결정에 강직한 비판이나 회의적인 발언을 하는 사람들은 아무리 충직한 직원이라도 본인을 죽이는 일입니다. 또한 무조건 적인 아부나 아첨을 하는 사람들은 본인의 직책은 유지 할 수 있으나 그 주인을 죽이는 일이 됩니다. 사장이 망하면 본인의 직장도 잃을 수 있겠죠.
그렇다면 어떻게 해야 현명한 직장 생활을 할 수 있을까요. 그건 바로 비판은 하되 비판을 위한 비판이 되어서는 곤란 하며 대안을 제시 할 수 있는 비판이어야 합니다.
요즘 한국 정치권에서는 상생이란 표현을 자주 합니다만 여야 정치인들이 상생의 정치라 할 때 마다 누구를 위한 상생인지 분간이 안됩니다. 국민과 정치가 함께 상생하자는 것인지 아님 여당과 야당이 함께 끼리 끼리 봐 줄건 봐주고 적당이 넘어가자는 예긴지 혼란스럽습니다.
거북이는 무지하게 많은 알을 한꺼번에 낳습니다. 모래 사장에 구덩이를 파고 한번에 수십 개의 알들을 낳습니다. 어미가 수북하게 쌓인 알을 품으면 위의 알에 전해진 어미의 온기가 맨 밑에까지 전해지고 수북이 쌇인 다른 알들에 의해 어미의 체온이 적정선으로 일정기간 유지 된 후 아래서부터 위로 차례 차례 부화해 나온답니다. 맨 밑의 알에서 거북이가 부화되어 나오면 그 위의 알이 맨 아래로 이동하고 이렇게 해서 모두다 무사히 부화를 마칩니다. 상생의 원리입니다. 경제의 법칙에서도 상생의 논리는 적용됩니다. 이미 언급했듯이 유태인들의 78% 대 22% 룰이 바로 대표적인 예입니다. 남북한의 정치적 논리도 전 상생의 원리로 풀어가야 한다고 생각합니다.
평균 40만불 대의 집 3체를 처분한 후 자본금 60만 불로 20%씩 다운하고 평균 20만 불 대의 집 10체를 구입했습니다. 3체의 집을 팔지 않았을 경우 연 평균 10% 오른다고 가정할 때 한 해에 12만 불의 소득이 있겠죠($400,000.00 X 3 X 10% = 120,000.00). Georgia에 한 채당 평균 20만 불짜리 집 열 체를 구입했을 때 한 해에 5%오른다고 가정하면 한 채당 만 불씩의 소득, 총 10만 불의 소득이 있겠죠($200,000.00 X 10 X 5% = 100,000.00). 하지만 일년 후부터는 역전이 됩니다. 132만 불의 10%는 13만 2천 불 하지만 210만 불의 5%는 15만 불로 만 8천불의 추가 소득이 발생합니다.
어릴 적 집 마당에 토마토 나무가 있었답니다. 저는 파랗게 설익고 미처 자라지도 않은 토마토를 빨리 키우고 싶은 마음에 주사기에 물을 넣어 토마토 마다 찔러서 강제로 물을 주입했습니다. 그 다음날 전 저의 어머니의 화난 목소리를 들어야만 했죠. 그때 전 알 수 없었답니다. 난 물을 준 것뿐이었는데 토마토가 다 죽어 버렸으니 말이죠. 투자는 장기적으로 생각하세요. 야생에서 자생력이 강한 야자수(palm tree)도 5년이 지나야 열매를 맺는답니다.
동물도 길짐승이 있고 날짐승이 있듯이 사람도 야생이어야 하는 사람이 있고 야생으로 돌아가야 하는 사람들이 있답니다. 본인의 야생성을 되 찾아 오세요. 안주 하지 마시고 주위를 둘러 보세요 기회는 얼마든지 있답니다. 원숭이에게 돈 다발을 갖다 놓은들 쳐다 보지도 않겠지만 바나나를 갖다 놓으면 당장 팔을 뻗어 집을 겁니다. 돈도 원숭이의 바나나와도 같습니다. 주위에 널려 있으나 보려고 하지 않죠. 돈이 보인다면 당장 팔을 뻗어 집을 수 있지만 많은 사람들은 바로 눈앞에 놓인 돈과 기회를 보지 못합니다.
일전에 언급한 우리 집 손익 계산서를 다시 살피며 금리의 위대함에 대해 예기할 깨요.
클럽수입과 인터넷 비즈니스, 주식배당 = $150,000.00
집 1채 평균 가격 $200,000.00 * 10% (미주 평균 부동산 상승률) = $20,000.00
$20,000.00 * 10 (집 10 채) = $200,000.00 + $150,000.00 = $350,000.00
첫해에 35만 불의 수익이 창출 됩니다. 복리를 적용하면 두 번째 해부터는 수익이 기하급수적으로 늘겠죠. 어떤 규모의 투자이건 가능한 빨리 시작하세요. A와 B라는 사람이 있습니다. A는 일년에 5000불씩 10년간 투자 하고 묻어 두며 B는 일년 늦게 시작해서 매년 5000불씩 40년간 투자 한다고 할 때 같은 복리를 적용해서 40년 후 A와 B중 누가 수익이 더 낳을까요? 당연히 A의 수익이 더 높습니다.
72법칙이 있습니다. 얼마나 빨리 원금이 두 배가 되는지 계산하는 공식입니다. 예를 들어 이자 율이 6%라면 72를 6으로 나누면 12년 만에 원금이 두 배가 됩니다. 이자율이 10%라면 7년 2개월 걸린답니다. 이 방식으로 은행은 수익을 내지만 저는 이 공식을 저의 투자 회수율에 적용해 봤습니다. 복리를 적용해서 수익 율을 평균 20%로 잡으면 3년 6개월 후 저의 자산은 현재의 두 배가 됩니다. Quicken 2005라는 computer program을 사용하여 simulation을 해 본 결과도 3년 뒤 자산 50억이 조금 넘더군요. 저는 3년 안에 목표를 100억으로 잡았습니다. 결과적으로 제 목표를 달성하려면 50억이 모자란 셈이죠. 전 지금 이 남은 50억을 어떻게 이룰 것인가를 고민 중에 있답니다. 무자본으로 할 수 있는 인터넷 사업을 구상 중이고 장기 주식 투자 비중을 늘려 나갈 계획입니다.
에필로그
간단하게 생각하고 시작했지만 어느덧 9편까지 이어졌습니다. “세상의 지혜와 지식을 본인에게 각인시키는 가장 강력하고 효과적인 방법은 바로 남에게 가르치는 일이다” 라는 말도 있고 한가지 일을 시작하면 끝을 봐야 하는 제 성격도 작용했답니다 (그래서 전 도박을 하지 않습니다만 요즘 도박으로 전 재산을 탕진하는 동포들이 많아 가슴 아픕니다).
“습관은 케이블과 같다. 우리가 매일 한 가닥씩 꼬다 보면, 결국 도저히 끊어 버릴 수 없게 된다.”.
_ 호레이스 만
좋은 습관을 가지세요. 운동하고 공부하시길 바랍니다. 저의 일과는 대충 이렇습니다. 새벽4시에 들어와서 30분간 Weight Training을 하고 아침 7시까지 Wall Street Journal(굉장히 지루해서 취침용입니다만)과 독서를 한 후 잠이 듭니다. 보통 10반에 일어나 차가운 물 한 컵 마시고 차가운 물로 세수한 후 Tread Mill(러닝 머신 이라 하나요?)에서 30분에서 50분정도 달리면서 동시에 아침 television뉴스(주로 주식 채널과 음식 채널)를 시청한 후 간단히 야채 위주로 아침을 먹습니다. 집을 나서면서 우체통을 확인하고 운전 중 차가 정체할 경우 멜 확인을 합니다 (제 똥차 조수석은 항상 쓰레기로 덮여 있답니다). 시간을 아끼는 습관을 기르세요. 원래는 운동 실이 따로 있었으나 나태한 관계로 자주 빼먹게 되어 지금은 서재에 Weight training기구들이 있고 Tread Mill은 2층 벽걸이 Television앞에 놔두니 지루하지 않고 증권 뉴스를 시청할 수 있어서 시간도 절약 됩니다. 운동기구들은 비싸다면 비싸지만 건강에 투자하는 것이므로 아끼지 마세요. 헬스 클럽에 가서 하시는 것보다 본인의 의지만 확고하다면 시간적으로 경제적으로 많이 절약 됩니다.
Fax는 갖고 잇지만 따로 전화라인 이 없습니다. 저희 집은 모두 cellular phone을 사용하고 안 사람 것은 기본 사용료만 내고 제건 무제한 쓸 수 있습니다. Palm을 이용하세요 간간히 리서치를 할 수 있어 좋습니다. 전화라인대신 E-fax를 한 달에 12불 내고 사용하고 남는 돈은 뉴스만 나오는 기본 채널 한달 19불에 시청 합니다. 전자 우편 기계를 임대(한달 29불)하기 때문에 우체국 갈 시간을 절약합니다. 시간을 줄이는 일은 돈을 줄이는 일이고 또 다니는 동안 쓸데 없는 지출을 막아줍니다. 영화는 인터넷에서 합법적으로 다운 받아 DVD Builder로 구워서 2층 Home Theater에서 시청합니다(Router로 3층의 컴퓨터와 연결되어 있어서 운동하면서도 인터넷을 쓸 수 있게 해 놓았습니다). 은행은 퇴근하면서 Drive in ATM에 들려 Deposit(저금)하고 모든 지출은 월말에 한번에 갚아야 하는 신용카드로만 소비합니다. 모든 구매 내역이 Quicken 2005로 Transfer되어 차트가 만들어 집니다. 가계부 처리를 안 해도 소비 내역이 한 눈에 들어오고 한꺼번에 갚아야 하기 때문에 월말에 지출 부담을 없애려면 더욱 절약하게 됩니다. 융자를 자주 받다 보니 credit관리가 전 생명입니다. 아침에 일어나 computer를 켜면 바로 pay해야 할 청구서를 보여 줍니다. 저의 아침은 돈을 쓰는 일부터 시작하니 하루 동안 더욱 절약에 신경 쓰게 된답니다.
제 글에 그 동안 보내 주신 관심 감사 드리고 부디 실천하세요. 저 보다 더 많이 이루신 분들은 충고 또한 고맙게 받겠습니다. 이번 주말에 5일 동안 Georgia로 휴가 겸 답사를 갔다 옵니다. 전 라스베가스로 여행을 가려 했더니만 아내가 Georgia로 가자고 하더군요. 간 김에 집 계약을 하나 더 하고 오렵니다. 꼬리말로 질문 남겨 주시면 다녀 와서 일일이 답해 드리렵니다..
저에게 멜 보내 주셨던 분들 또한 감사 드립니다. 돈으로 행복을 살 수는 없지만 불행을 막을 수는 있습니다. 문득 어렸을 적 일화 하나가 생각 납니다. 우리 집과 담 사이에 좀은 골목이 하나 있었는데 어머니께 야단이라도 맞으면 전 그곳에 곧잘 숨곤 했고 아버지와 어머니께서 다투시는 날에는 항상 그 골목에서 웅크리고 앉아 혼자 흐느껴야 했답니다. 그날도 웅크리고 앉아 울고 있는데 조그맣게 반짝이는 물체가 눈에 띄었습니다. 자세히 살펴보니 십 원짜리더군요. 하나를 발견하고 나니 그 주위에 여러 개가 연달아 눈에 띄었습니다. 당시 소라 과자가 20원했는데 전 과자가 먹고 싶을 때마다 좁은 골목을 살피곤 했습니다. 나중에 안 사실이지만 그 10원짜리 들은 우리 집에 월세로 있던 옆방 누나를 남자친구가 밤에 몰래 불러 낼 때 창문에 던졌던 동전들이었습니다. 그곳에서 서성이던 내 모습을 들켰던지 가끔씩은 100원짜리 거금이 눈에 띄기도 했답니다. 그 당시 20원을 주고 사먹었던 소라과자가 종종 생각 납니다. 우연찮게 주슨 20원의 동전이 얼마나 재게 행복을 가져다 주었는지도 말입니다.
_Kyle